まさかの利上げと今後の不動産価格展望

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先日日銀の利上げがありましたが、コロナ前では想像できない事態だというのが実感です。
僕は2019年～2023年の4年間財務部に所属しており、相場の世界で何十年も対峙されてきた方と仕事でご一緒していましたが、自分達が生きている間には利上げはまずないだろうという一点張りでした。

僕もその言葉で固定観念ができてしまい、日本の金利は上がることはないだろうと思っていたものの、直近の急激な円安であったり、物価上昇を考えるとあり得るかなーとも思っていたのですが、まさかですね。

ただ、僕は金利上昇もあり得るとは思っていたので、現状投資用として所有している不動産は残債なし、借入金は住宅ローンのみとなっているので、不動産投資家として金利上昇リスクに対して強い方の部類だと思います。

ただし、今検討している次の物件購入はより慎重にならざるを得ないという印象です。
ちょうど今週末に複数の金融機関と融資条件について議論をし、その時に金利率の幅についても確認はしたのですが、今回の利上げでその金利率も上昇していくと思われます。

一方、物件の家賃は急には上昇していかないので、家賃とローンの支払のネットが手残りになる不動産投資は、より採算がとりにくいものになることは間違いないかと。

不動産価格自体は今後もインフレが続くと思われます。なので、不動産価格はあがるわ、ローンの返済額もあがるわ、でも家賃はすぐには上昇していかない、そして、修繕費等の維持コストも上昇していくという流れなので、不動産投資全体的にはやりにくい状況にはなっていくと思います。

今後はローンを借り入れるというより、現金割合を高くして購入していくということなのかなと思います。

預金金利があがるとはいっても0.25%程度なので、不動産投資の利回りと比べればまだ低い状況ではあります。良い不動産と悪い不動産(保有すべきでない不動産)が今後はより二極化していきます。

目利き力とキャッシュ余力がより重要になっていくことは間違いないと思われますので、より慎重な判断を維持しつつも、勝負すべきところでは勝負していく。そんなスタイルで不動産投資の方は継続していく方針です。