不動産投資の自己破産比率って・・・

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不動産投資における最大の失敗は自己破産だと個人的には考えています。

空室リスクや滞納リスク等々、不動産投資にはあらゆるリスクがつきまといますが、自己破産する＝物件を手放すことになるので、それ以降は全てなくなります。そこで、気になるのが、どの程度自己破産している人っているの？ということだと思います。

実際のところ、この質問に対して明確な数値を答えられる人は少ないと思います。少ないと思いますが、参考になる数値があったので、それを皆さんに共有したいと思います。

不動産投資ローンで有名なスルガ銀行ですが、スルガ銀行は上場企業なので、四半期ごとに決算短信を出しています。その決算短信には、経営成績が載っていますが、その中に、ローンの種類ごとの利回り(借主からすると借入金利)、延滞率という数値が公表されています。

例えば、かぼちゃの馬車問題で話題になった案件は、シェアハウスローンとして分類されており、延滞率は31%となっていました。となると3人に1人の割合で滞納しているということになるので、とんでもない数値ですよね。

一方、我々不動産投資家が活用する1棟収益ローンの延滞率は3.68%となっていました。

加えて、延滞率というのは、その時点でローン返済が滞っている投資家の割合を示しているので、自己破産まで至る割合はもっと下がると思います。

更に、スルガ銀行は高利回りの地方1棟に対して高金利で貸し付けをし、最悪サラリーマン収入で返済してもらうというスタンスの、不動産融資を行っている銀行の中でのリスクが高い部類の銀行だと僕は思います。なので、実際の延滞率はこれよりも低いのでは？と推測しています。

そう考えると、保守的に見ても、上記延滞率の半分程度である、2%ぐらいが自己破産に至っているのでは？と推測しているとことです。

この数値を高いと考えるか、低いと考えるかは、その個人の考え次第ですが、僕は低いと思います。

アベノミクスの中で大多数の投資家が頭金なしのオーバーローンで不動産投資を始めていますが、その中で２～３割の頭金を入れて投資を始めた方はほぼいないと思います。

なので、上記延滞率の状況を考えると、頭金をある程度入れれば、最悪の事態はほぼほぼ防げると言えるのでは？と思います。ただ、最悪の事態を防げても、損失を防ぐことはできないこともあります。

ということで、1つの参考までにしていただければと思います。