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今日は今本業の関係で勉強を進めている証券アナリスト資格と不動産投資との関連性について感じたことを書いていきたいと思います。
まず、証券アナリストでは「証券分析」、「経済」、「財務分析」の3分野があるのですが、その中で一番時間がかかると言われているのが「証券分析」です。その過去3年分の過去問を一通り解いてみたので、ここで不動産投資との関連性を考えてみたいと思います。
まず、証券分析では、ポートフォリオ理論やデリバティブ分析、証券市場の仕組み等を学ぶのですが、総じて感じたことは複数の資産やデリバティブを上手く活用して、より低いリスクでより高い効用(利益)を得るべく、投資を組み合わせていくという思考を鍛えているんだなということです。
この視点は不動産投資でも必要な視点かと思います。
不動産投資の中でも、新築vs中古、区分vs一棟、木造vsRC、都心vs地方というように、挙げたらキリがないくらい、リスクとリターンが異なる投資対象があります。それらの資産をうまく組み合わせて、リスク分散して、利益を上げていくという視点はあるべき思考回路だと思います。
ただそれと同時に思うことが、不動産投資は最終的には投資家本人が全ての責任を負うべきものであり、株式等ように有限責任ではなく無限責任です。なので、最悪自己破産もあり得るので、リスク分散できるからと言って、全ての投資対象に投資するのは逆にフォローしきれなくなるという意味で、リスクが高くなるということも考えなくてはなりません。
また、証券分析では、既にシナリオが設定されています。例えば、50%の確率で価値が50%下落、50%の確率で価値が100%上昇という感じです。
試験はこういった設定がないと回答ができないので仕方ないですが、本来はこういったシナリオ自体自分で考えるべきものであり、それが投資の一番難しい部分なのかなと思っています。
不動産投資でいえば、将来的なキャッシュフロー計画をたてるのには知識と経験が必要です。また、売却のタイミングや売却時の想定価格を考えるのにも多くの側面から物事を考えて電卓をたたく必要があります。ただ、それを出来ている人はごく一部です。だからこそ、不動産投資で失敗する方がおおいわけですから。。。
なので、証券分析のリスク分散と期待効用のバランスを取るという思考は持っておいて損はしないだろうなと思いつつも、実際不動産投資で生かすとなると、やはりある程度資金力がある企業の事業に従事してる方とかになってくるのかなーと。一個人でやっている分には最終的にはドミナント戦略になっていく傾向があると感じています。遠方の物件は何かあった時にフォローできないですしね。。。
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