サラリーマン大家として成功するために、本当に必要な事は多くあるのですが、その中でも特に必要なことを詳しく以下で説明致します。
正しい指標で不動産の収益性を評価する
不動産投資において指標は多くあります。例を言うと、利回りという言葉をよく聞きますが、みなさん利回りというのはどういう計算式で求めているかご存知ですか？
正しくは、利回りには２種類あり、巷でよく聞くのは、表面利回りというものです。しかし、この表面利回りには、物件購入にかかる一般的な諸費用が見込まれていません。よって、表面利回りとは、見せかけの指標であり、それのみで物件を評価すると失敗する可能性が高くなります。
ちなみに、物件購入時にかかる諸費用というのは、仲介手数料、不動産取得税、登記諸費用、融資諸費用等、多くあり、実質利回りでは、これらの諸費用も見込んだ数値で利回りを計算します。また、初期キャッシュアウトから、１年間でどれだけキャッシュを回収できたかという割合を数値で表したものをROI(Return on Investment)と言い、実質利回りを優先するのか、ROIを優先するかは、投資家の方の考え方によって、違ってきます。
物件の担保力も評価過程に入れる
不動産の収益性はあくまで入居者が居て家賃が払われ続けて、初めて意味のある数字となります。万が一、地震などの天災等により、家賃が払われなくなった場合は、収益性の考え方は成り立たなくなります。そこで、土地と建物の本質的な価値、つまりその時点で売却した場合どの程度で売ることができるのか、に基づいた評価が必要となります。
金融機関によっては、融資時に積算評価（担保力をみるための指標）を見て、融資をするかしないかを決定するところもありますし、将来売却を考えている方にとっては、見ておくべき指標です。
具体的には、土地は路線価を基に計算、建物は、木造、鉄骨鉄筋コンクリート等にそれぞれ設定されている１平方メートルあたりの価格に面積を掛けるという計算をして、ざっくりとした数値を求めます。
稼働力も評価過程に入れる
収益性や担保力に問題はないが、実際に購入してみると空室が多く、入居者が決まらないということも有り得ます。つまり、空室率が低い部屋＝稼働力が高い部屋ということになります。どのようにして、その物件の稼働力の高低を調べるかということですが、下記のようなことを調べていただきます。
①市区町村のHPにある人口推移、世帯推移データ
②Yahoo不動産賃貸等のサイト上にあるその地の間取りごとの募集物件数とその物件の最寄駅の駅別乗客数関連性
③不動産屋さんにヒアリング
④敷金・礼金の設定を見る
方法は多岐にわたりますが、これらの情報を自分で分析し、稼働力に問題がないかを判断します。
物件探しを怠らない
物件探しは、野球で言えば素振りです。つまり、すべての基本です。これに関しては、とにかく数をこなすことが重要です。机上では磨かれない、物件を見る目が磨かれます。一般的には、100件の物件を見ても、実際よいと思える不動産は3件程度と言われています。最初は、資料請求するのにも躊躇するかもしれませんが、１週間に１，２軒程度、不動産回りをすれば、自然と物件を見る目が磨かれます。
物件の探し方は様々ですが、地元のネットワークから探すのであれば、新聞の折り込みチラシを見る、地元の不動産屋に直接尋ねに行くという方法があります。インターネットであれば、不動産屋ポータルサイト、または、大手不動産業者のサイト等から情報を得ることができます。それぞれ、得意な物件の種類があり、自分が狙っている物件の種類とマッチしている情報を頻繁にチェックすると良いと思います。
適正価格で不動産を購入し、不利な契約内容を残さない
まず、不動産は、株やFXと異なり、完全な市場価格というのが存在しません。もちろん相場は存在するのですが、売主と買主の間で合意された金額が最終的な売買金額になります。ですので、出来る限り、比較低い価格で購入し、その後の不動産経営を少しでも楽にするという姿勢を持つことが重要です。
具体的には、相手の事情から値下げ交渉のネタを引き出す（例えば、売主が売り急いでいる場合、売主が入居したままで引継ぎの約束をする等）方法であったり、自分の事情から値下げ交渉のネタを引き出す（例えば、ローン特約の金額や期間を短くする、相手の物件は購入直後リフォームが必要であることを主張する、瑕疵担保期間を短くする等）方法もあります。秘訣は納得するまで絶対に引かないこと。条件をどうしてものんでくれないのであれば、いつでもひけるという姿勢で望み、余裕を持って交渉に望むことも重要です。
そして、不動産は一旦契約書にサインをし、ハンコを押してしまうと、その後どんなに自分に不利になる条項が織り込まれていることに気づいても、後の祭りであり、契約内容変更というのはないと思ってください。だからこそ、売主と買主との間で締結する売買契約書（通称：売契）や重要事項説明書（通称：重説）のチェックポイントは必ず自分で確認する必要があります。不動産屋は、購入が決まり、自分の下に仲介手数料が入ったら、その後サポートはしてくれません。なので、不動産屋頼みの契約書確認でなく、自分の力で確認できる知識を身につけることが必要です。
出来る限り有利な条件で、資金調達をする
不動産投資は、ほとんどの方が融資を利用して行う投資です。例えば、5,000万円で20年間の借入をした場合、利率が0.1%違っただけでも、月々の支払いが2,200円程度増加します、年間にしてみれば、27,000円程度になります。月々のキャッシュインを増やし、貯蓄を増やし、次の不動産を購入していくといったサイクルを考えた場合、ネットキャッシュインは多ければ多いほうが、次の物件購入までの期間も短くなるので、利率及び借入期間の問題は身近に考えていくべき事柄です。
ちなみに、現在は3つの銀行へ申し込みをし、１つの銀行から融資を受けることができるというのが通常の確率です。
どうしたら、銀行から有利な条件で資金調達ができるのか？ここがみなさんの知りたいところだと思いますが、まず銀行は、人物評価と物件評価、２つの側面から評価し、融資の条件を決定します。人物評価とは、その人自身がもっている信用ですが、例えば、年収の高さ、納税額の大きさ、提出できる財務諸表があるかどうか、大家としての経験等を総合的に評価するものです。物件評価とは、本当にキャッシュを生み出してくれる物件かどうかを評価するということなのですが、銀行によって、家賃収入の金額から評価する収益評価と、物件そのものの金額を評価する積算評価で、評価方法が分かれます。もちろん、評価が高ければ高い人ほど、より有利な条件で融資を受けることができます。
不動産経営は、特に滞納リスク対策に注力し、空室処理が迅速にできる体制を築く
不動産投資には、様々なリスクがあります。例えば、増税リスク、金利上昇リスク、自然災害リスク、空室リスク、滞納リスク、賃貸料下落リスク等、様々です。その中でも、頻繁に起き、なおかつインパクトが大きいリスクが、滞納リスクと空室リスクです。
滞納リスクに関しては、まず滞納保証に入ることをおすすめしています。滞納は、一旦起こってしまうと、今の法律だと、強制退去に追い込むまで時間もお金もかかります。よって、滞納が起こった場合、多くのケースで、大家が泣き寝入りしているのが現実です。また、入居者選定の際に、収入証明書の提出を必須にしたり、連帯保証人をつけることを必須にしたりすることができます。不動産投資を始める前に、家賃滞納する人などあまりいないのでないかとタカをくくっていましたが、実際、周りの不動産投資家で一番悩んでいると言っている、大家が多くいることに気づかされます。
空室リスクに関しては、早くお決まりパターンを作ることが近道です。例えば、A物件が空室になったら、B社とC社に募集は依頼し、D社にリフォームは依頼するといったパターンのことです。これは、周辺の不動産屋やリフォーム会社を試した上で、決まっていくものなので、構築するまでは時間が掛かりますが、一旦出来てしまうと、後は楽に不動産経営ができるようになってきます。最初に何もノウハウや経験がない場合は、なるべく多くの不動産屋に募集依頼を出し、リフォームの見積もりをなるべく多くの会社にとってもらうことをおすすめします。その中で、良い不動産屋悪い不動産屋、そして、良いフォーム会社悪いリフォーム会社を見抜く力が付いてきます。
いかがでしょうか？
ここまでが、 サラリーマン大家として成功するために最も重要なポイントです。
「不動産投資家は、ただ借入をし、不動産管理会社に管理を任せて、自分は何もしなくてもお金が入ってくる」ということではないことが分かっていただけたかと思います。
不動産投資は、長期投資です。短期投資ではありません。ですので、皆さんの経験や知識を向上させ、自分一人で不動産を経営し、資産を増やしていくことができる力を身に付けていただくべく、私のコンサルティングサービスがあります。
まずは、お気軽にご相談ください。
