みなさんこんにちは!

今日は、経営の基礎となる財政状態計算書についてお話したいと思います。

まず、不動産投資では、キャッシュ・フローが重視されることは申し上げていますが、キャッシュ・フロー計算書というのは、最近企業に対して提出が強制されたもので、近年重要度が増してきています。逆に言えば、近年までは、キャッシュ・フローではなく、(PL)と貸借対照表(BS)が経営判断に使用されていたということです。

その結果、黒字倒産のようなことが起きたり、売上だけ過剰計上することでどんどん不正会計の金額が膨れ、最終的には倒産してしまったエンロン事件が発生したりました。エンロン事件は会計業界では有名な事件なので、興味がある方は調べてみてください。

さて、私達不動産投資家としては、いつもPLとCS(キャッシュ・フロー)は見ていると思いますし、話に上がりますが、意外とBSを見ている方、作成している方は少ないのではないでしょうか?しかし、タイトルにもあるように、BSは累積の結果になるので、実は財務評価をする上では一番重要です。銀行で融資を受ける際にもBSを作っているのか作っていないのかで、大分評価が変わるとのことです。

僕は、不動産投資家のBSで一番重要なポイントは、自己資本率の高さだと思っています。不動産投資家というのは、どうしてもレバレッジを効かせる必要があるため、自己資本比率が低くなり、財務状態が安定しない状況が続いてしまいます。

自己資本比率とは言ってみれば、自分がもっている体力です。これが少ないと、経営が少し悪化したときに下手すれば破産することになります。

なので、この自己資本比率が今どの程度あるのか?これを把握した上で、次の投資に向う時期、力を蓄える時期を判断すべきだと僕は思います。

不動産投資のみしか行なっていない場合は、非常に作成方法は簡単です。

自己資本 = 資産 – 負債
資産 = 現預金 + 株式等の運用資産 + 減価償却後の不動産簿価
負債 = その時点でのローン総額

となります。
非常に簡単ですよね?

もし、お時間あれば一回作成してみることをおすすめします。自分の現時点の経営安定度を把握できることもそうですが、なによりこういった数値指標があると、やる気がでます。それも、大きいですよね。

みなさんは、BSを作成し、自己資本を把握していますか?

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