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皆さんおはようございます。

 

昨日から実家に帰り、9日間連休の1日目が早くも終了した

今日この頃ですが、やっぱり、実家ってかなりリラックスできますね。

半年ぶりに実家に帰ったのですが、自分が思い詰めているときとか、

たまに実家に帰ってみてもいいのかなと思い始めています。

 

ちょっと報告が遅れましたが、ここ半年ぐらい行っていた家賃増額交渉が成功しました!

この件、簡単に説明をすると、僕が物件を購入した直後に修繕積立金がいきなり2倍に

倍増し、金額にして2万円上がりました。

 

その2万円を僕の方でもっていたのですが、この増額部分の1/4ぐらいは負担してほしい

ということで、5千円の家賃増額交渉を行っていました。

 

入居者の方が80歳超でありながら、しかも、看護師ということでお聞きしていたのですが、

執筆活動やら、客先訪問やらで、忙しい方ということで、なかなかお会いすることができず、

半年かかってしまったのですが、ようやく今週木曜日に会うことができました。

 

立ちあっていただいた管理会社の方曰く、83歳の方ということで、年齢は本当。

ですが、かなり元気で活発な方らしく、83歳には見えないような方とのことでした。

 

ただ、それと同時に管理会社の方には中の状態を見てくれという指示もしており、

結果としては、本当に誰もが住める状態にするためには、500万円程度のコストが

かかるとのことでした。これは、僕が見ていた金額通りです。

 

今回の5千円の家賃増加によって、年間にして6万円の収益アップです。

はっきり言ってこの増額は非常に大きいです。

 

もともとこの物件は、現在年間で、固定資産税等に支払いも含め27万円程度の

が純収益となっています。それが今回の増額によって、32万円になったというわけです。

 

もうすでに3年半程度保有し、ずっと満室なわけですから、

70から80万円程度は純収益でもらっており、83歳にもかかわらず、

かなりしっかりした受け答えをしていたことを考えると、あと10年、

いや、短くとも5年くらいは住んでいただけるのではと勝手に希望を抱いてしまいました。

 

仮に10年住んでいただいた場合は、その10年間で、320万円。

+今までもらっている収益も80万円いじょうはあるので、累計で、

この物件を購入したことによって400万円儲かったことになります。

 

ただ、その後に500万円程度の出費が見込まれていることを考えると、

最終的には赤字に転落する可能性が非常に高いため、

家賃増額後は、やはり、売却を考えることも重要なのかなと真剣に考え始めています。

 

今売れば、間違いなく赤字にはなりません。

しかも、今回の家賃増額により、利回りは多少上がったので、

前よりも若干高めの価値はつくはずです。

 

家賃増額の契約更新は、10月なので、11月以降、真剣に売却を進めていければと

思っています。

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