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みなさんおはようございます。

 

だんだんと3連休に近づいて来ました。

3連休は約半年ぶりに実家に帰ることになりそうなので、

いつもの激動の週末ではなく、ゆった~り過ごしたいと思います。

といっても、本能的にグダグダできず、何か始めてしまいそうですが(笑)

 

昨日のブログで、不動産譲渡所得は分離課税で、他の所得は合算申告することができないということは申し上げた一方で、居住用不動産の売却損の取り扱いについては一部特例もあるということも申し上げたかと思います。

 

今日はその一部特例についてのお話をしたいと思います。

 

このブログを読んでいる方は投資用物件をお持ちの方が多いのかもしれませんが、

将来は、自宅を購入することをお考えの方もいらっしゃるでしょうし、既に購入されている方もいるかと思いますので、是非参考にしていただければと思います。

 

まず、昨日、会計上簿価と売却額の差額が譲渡損益になると申し上げました。

その結果、利益が発生すれば、税金を支払う必要がありますし、損が発生しても、

他の不動産譲渡所得で利益が発生していない限り、その損を他の所得と合算することはできません。

 

しかし、他の所得と合算できる方法があります。

 

居住用物件を売却した際に、発生した譲渡損は3年間にわたって給与所得等の総合課税所得と合算することができると認められています。

 

しかし、若干計算に仕方がややこしいわけです。

例を出してお話しした方が分かりやすいので、例を出しますね。

 

下記の条件で居住用物件を売却したとします。

 

売却額:3,000万円

会計上の簿価:2,500万円

ローン残債:2,800万円

 

この規則では、通常の不動産譲渡損益の計算方法と、ローン残債との差額で出た金額の小さい金額を最長3年間繰り越せることとするとあります。そして、ローンの残債は売却前日の金額で判断されます。つまり、前日にローンが0だとこの制度は使えません。ご注意を。

 

つまり、上記の例でいえば、会計上の簿価と比べた場合、500万円の損失。

ローン残債と比べた場合は、200万円の損失ということで、ローン残債との差額の方が小さいので、200万円しか損失として繰り越すことができません。

 

仮に、上記の条件で、ローン残債が2,300万円だった場合、会計上の簿価との差額の方が小さいので、500万円を譲渡損としてほかの所得と合算することが可能です。

 

これに限らず、居住用物件を売却した時に発生した譲渡益を3,000万円まで向上することができるというルールもあります。つまり、日本政府は居住用物件に関する税務上メリットを大きくして、居住用物件の購入意欲を高めたいという狙いがあるんでしょうね。

 

税制1つ見てもその背景が分かると面白いなーと感じた1つの例でした。

該当する方がいたら、是非考えてみてください。

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