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みなさんおはようございます。

 

先週末あたりから夏らしくなってきましたね。

とは言っても、今年は例年より涼しいのでしょうか?

北京滞在の時に経験した40℃のようなかなりの猛暑日というのがありません。

夜になるとそれなりに涼しいですしね。

 

昨日お話しした話に関連して、今日は不動産を売却した時の

税金についてお話ししたいと思います。

 

まず、僕たち不動産投資家は家賃収入を得ているわけですが、

その家賃収入は、不動産所得に分類されます。

 

この不動産所得というのは、総合課税といい、以下の所得と合算することが可能です。

 

・給与所得

・事業所得

・雑所得

・総合課税に属する譲渡所得

 

そして、上記でいえば、不動産所得と事業所得、そして譲渡所得は、仮に赤字になったとしても、そのほかの総合課税所得でプラスが出ているものと合算し、総合課税所得を減少させることが可能です。

 

一方、不動産譲渡所得。これは分離課税といい、上記総合課税にははいってきません。

分離課税は分離課税の分類に属する所得の中でしか申告できません。

 

つまり、仮に不動産を売却して、売却損が出たとしても、上記不動産所得や事業所得のように、他の所得と合算して、全体の税金を少なくすることはできないのが現在の税法です。

 

  1. 居住用物件の売却にかかる売却損には特例が認められていますが、

それに関しては、また明日お話しさせていただきます。

 

そして、ここからが今日のタイトルに関することなんですが、

では、この不動産譲渡所得どのように計算するのか?についてお話ししたいと思います。

 

よく勘違いしているのが、残債と比較して、残債が残ったら、売却損、

残債よりも高い金額で売却できたら売却益という考え方です。

 

これは間違いです。

 

正しくは、会計上の簿価と仲介手数料を差し引いた売却金額の入金額の差額が

売却損益になります。

 

具体的には、以下の条件で不動産を売却したとします。

 

不動産価格:3,500万円(30年償却のため、1年あたり117万円の償却)

ローン:2,500万円(1,000万円を頭金として入れる)

3年後に3,000万円で売却。

 

上記の条件で売れたとすると、よく勘違いがあるのが、ローン金額よりも高い金額で売却できているので売却益でしょという考え方です。

 

正しくは、3,500万円から351万円を差し引いた3,149万円との差額が売却損益になります。

 

つまり、税務上は3,149万円の価値がある物件を、3,000万円で売却したということになりますので、149万円の損になります。

 

僕が今売却を考えている物件は、上記と同じような状況になっているので、

売却をしたとしても、売却益は出ないと昨日のブログでは申し上げた次第です。

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