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みなさんおはようございます。

 

今日は月に1回の若手不動産投資家の仲間との飲み会です。

先月はみんなの都合が悪く開けなかったので、約2か月ぶり。

新米の方も加わると聞いているので、楽しみですし、楽しみたいと思います。

 

たまーに話をしているこの自己資本比率の話、

ちょっと簡単に説明をすると、自己資本比率というのは、

自分自身に起因する財務的体力です。

 

具体的に、例えば、1億円5千万円の資産を購入し、

ローン1億2千万円引き、3千万円のローンを引いた場合、

自分自身の体力は3,000万円になります。

 

つまり、1億5千万円に対して3千万円が自分の体力ですから、

自己資本比率は、3千万円÷1億5千万円=20%ということになります。

 

一般的な会社だと、30%あれば、優良企業、40%あれば超優良企業といわれています。

ただ、大規模な会社であればあるほど、有利な条件でローンを引けるというのもありますし、

なにより、豊かな人的資本もありますので、一概に財務的体力がその会社の

体力を示しているものではないと思っています。

 

不動産経営においては、なにより不動産が全ての基本になるので、

この財務的体力というのがほぼほぼイコールで、経営安定性を示しているといっても

過言ではありません。

 

僕が不動産経営を始めた当初目指していた自己資本比率は30%でした。

なにせ、始めた当初はほぼフルローンに近い形で始めたので、

自己資本比率は数%でしたからね(笑)

 

そして、今の自己資本比率はというと、約35%になりました。

このまま会社の寮に住み続け、今年は物件の購入ができなかった場合、

自己資本比率は、40%を超えることになります。会社でいえば、超優良企業

になるわけですが、物件購入を考えているため、

その時の自己資本比率の下がりを考えると、気は全く抜いていません。

 

今回、1億円規模の物件を購入し、頭金として1千5百万円程度入れた場合、

自己資本比率は15%になり、全体の自己資本比率はおそらく20%後半程度まで

下がります。

 

そこからは、まずは、30%まで自己資本比率を戻し、次の戦略はまたそこから

たてようかなと思っています。

 

僕の理想としては、どんなに規模を拡大しても、最低自己資本比率を30%を

保つということです。このルールは僕の中では鉄板ルールにしたいと思っています。

 

1棟マンションを購入することのより、家賃収入が大幅にアップするため、

銀行から引ける融資枠もまた大きくなり、次の物件購入も間を置かず、

可能になります。

 

が、そこで光速で資産拡大を図るのではなく、しっかり自分の足元を

固めたうえで、次の規模拡大に移る。その繰り返しの中で、

家賃収入だけでも生きていける事業規模を築き上げていきたいと思います。

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