real-estate-475875_1280

 

みなさんおはようございます。

 

今日からまた1週間が始まりますね!

先週は働いたといっても、2日間で、ゴールデンウィーク明けの

気が抜けやすい週ですが、きっちり課題をこなしていきたいと思います。

 

僕が所有している物件は今のところ全てファミリー物件なんですが、

ファミリー物件の場合、売却する場合は2通りのパターンがあります。

 

1つは、投資用物件として売却する方法です。

投資用物件として売却する場合は、まず、利回りが重要になります。

売買価格に対して、いくら位の家賃が入るのか?

1か月の管理費・修繕積立金はいくらか?等々を計算して、

最終的にはいくら残るのかを評価基準にします。

 

僕が現在所有している物件は、大手建物管理会社が物件管理をしている

モノが多く、しっかり管理してくれているため、建物上のトラブルに関しては、

あまり心配する必要がないというのがメリットですが、

その分、管理費・修繕積立金をそれなりにとるので、

利回り的にはよくないものが多いのが事実です。

 

そういった意味で、投資用物件として売り出すのは得策ではないと考えています。

 

一方、もう1つの不動産売却の方法としては、実需として売る方法です。

これは、簡単に言えば、住居として売却するということです。

 

なんで、今、僕が所有している物件にはすべて入居者がいますが、

実需で売る場合は、その入居者を追い出し、空にした状態で売らなければなりません。

でないと、住めませんからね。

 

僕が所有しているような物件の場合、立地は駅近で、建物的にはしっかり管理

されているものが多いので、実需で売却した方が高く売れるというのは分かっています。

 

実際、杉並区に所有している築40年超の物件ですが、

購入は2,850万円でし、今の時点の残債は2,650万円程度となっております。

 

つまり、2,650万円以上の価格で売却できれば、大きな損はしないということになりますが、

物件の査定をしてもらったところ、投資用物件として売却した場合は、

2,800万円程度、実需として売却した場合は3,400万円程度という鑑定結果を

いただきました。

 

実際本当にこの価格で売却できるかどうかは別として、少なくとも、

実需で売却する方が、高く売れるということは分かりました。

 

この杉並区の物件に関しては、自分でも住んでもいいなーと思い、

購入をしたのですが、いかんせん30年超住んでいる入居者がいるもので、

いつ僕自身入居できるのかわからない状況です。

 

僕がある程度住んだ後、居住用物件として売却すれば、

3,000万円の所得控除もとれるため、本来であればそうしたいのですが、

現在は、会社の寮に住むこともできる期間なので、そこまで問題視はしていません。

 

でも、ここ1年ぐらいで、具体的な方向性は決めていきたいなと思っています。

 

もし、皆さんの中で、ファミリー物件をお持ちの方がいて、

売却を考えているのであれば、投資用として売るのか?それとも居住用として

売るのか?考えていただいた方がよろしいかと思います。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪