住宅用物件の譲渡課税と投資用物件の譲渡課税

 

みなさんおはようございます。

 

今日はGW２日目。

昨日は飲みに行き、今日もまた飲みに行って、

からの明日からは２泊３日で地元の親友と仙台に行ってきます。

ブログ更新できるように頑張りますが、できなかったらすいません笑

 

今日は、知っている人は知っているとは思いますが、

物件譲渡にかかる税金についてお話をしたいと思います。

 

まず、みなさん投資用物件を売却するのと、自分が住んでいた居住用物件を売却

するので、税金がかなり異なってくるのをご存知ですか？

 

自分が住んでいた物件であれば、住んでいた期間に関係なく、

売却から3,000万円の控除が認められます。

 

一般方が購入する物件って、3,000万円～4,000万円の物件が多いと思うので、

そもそも、3,000万円以上の売却益がでるなんてことは考えられず、

この規則は、実質、自宅を売却した場合に発生した利益に対しては、

税金を課さないという政策にみてとれます。

 

そして、仮に、3,000万円以上の売却益が発生したとしても、

所有期間が10年以上であれば、軽減税率が適用されます。

 

具体的には、通常、売却した年の1月1日時点で5年以上であれば、

所得税と住民税あわせて20%の税金が課されるのですが、

居住していた物件に関しては、保有期間が10年以上であれば、

所得税と住民税あわせて14%の軽減税率が適用されます。

 

ですので、将来売却しようと思っている物件があって、

相当な売却益が見込めるような物件があるのであれば、

自分である程度の期間居住してから売却するというのも、

１つの税金対策としてはありなのかもしれません。

 

ただ、このどこまでしたら居住と認められるか？ということについて、

税理士の方と深く議論したことはないので、その部分は、深く議論する

必要はあるとは思っています。違反は絶対にいけませんので。

 

一方、投資用物件に関して言えば、短期保有であれば40%、長期保有であれば20%

ということしかありません。買い換えを行う場合は、また課税を繰り延べられたり

しますが、普通に物件を売却するだけであれば、居住用物件の場合の、

3,000万円控除だとか、軽減税率は存在しません。

 

株式の売却益に対する税率が20%であることを考えると、

不動産の税率は高いですよね。それはおそらく、過去、バブルの時代に、

土地ころがしのようなことをしてお金を儲けた方が多くいて、

それが、バブル崩壊を招いたことから、投資目的の短期での物件売買を

抑制する狙いがあるんだろうなと思います。

 

東京オリンピックに向けて物件価格はあがっていくといわれていますが、

実際にそうなのか？また、その後は、物件価格が下がるといわれていますが、

それも本当なのか？正直、僕は一般的に言われていることをそこまで信じられません。

 

それが本当であれば、あと３年ぐらい待って、税率が下がる長期保有とみなされる年以降に

売るというのが、税金的にも、売却価格的にもいいのかなーと思ってはいますね。