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みなさんおはようございます。

 

先週日曜日の午後に長く時間が取れたので、

自分の確認のためにも、物件調査の際の大まかな手順・ポイントについて

まとめてみました。1つの記事で書いてしまうと、長くなってしまうので、

今日、明後日と2回に分けてお伝えしたいと思います。

 

では、早速紹介させていただきますね。

 

最初のスクリーニングから物件チェックまでの流れ

マイソクスクリーニング

    1. 収益力のチェック

郊外の物件・・・売却価格の1%で毎月賃貸に出せるかをチェック(利回り12%)

都心の物件・・・上記8掛けで毎月賃貸に出せるかをチェック(利回り10%)

Ex. 売買価格9,800万円であれば、毎月98万円の8掛け(≒80万円)で貸し出せるかチェックする。

 

注意点:利回りのもとになっている家賃が適正家賃かどうか、地場の不動産屋等に確認を必ずするようにする。

 

    1. 担保力のチェック

まず、再建築不可、接道不良、借地権、市街化調整区域など、担保設定ができない物件をそもそもNG.

積算評価を行う

売買価格に対して何割あるかを見る

(何割あれば合格、ということではなく、地域ごとに物件同士の優劣を比較するため)

 

  1. 稼働力(エリアマーケティング、空室率、需給のチェック)

 

 

土地評価をする

路線価を調べる

「財産評価基準書」 www.rosenka.nta.go.jp

 

上記URLにアクセスをして路線価を調べる。しかし、路線価HPは「何丁目」までの分類しかなく、番地についての地図の区分が表示されていないため、該当する住所を発見するため、住宅地図との比較を行う。参考にする住宅地図は以下。

 

・ヤフー地図 http://map.yahoo.co.jp/

・Googleマップ http://maps.google.co.jp/

 

その後、路線価図と、住宅地図を比較して、物件の位置を特定。

そして、路線価と土地の面積を掛け算する(積算する)

区分所有の場合は、土地所有権の割合を調べ、全体の評価額から案分する。

(しかし、区分所有の場合は、実際はもっと低い可能性が高い)

 

建物の評価をする

建物の積算評価を計算する。

以下の数字を目安に建物の積算評価額を計算

 

SRC、RC 200千円/㎡ × (47-経過年数)/47年

重量鉄骨   180千円/㎡ × (34-経過年数)/34年

木造       150千円/㎡ × (22-経過年数)/22年

軽量鉄骨   150千円/㎡ × (19-経過年数)/19年

 

注意点①:違法建築物件(建蔽率や容積率をオーバーして建築されている物件)は評価対象外になる可能性があり。

 

注意点②:建物の「確認済証」「検査済証」がない場合、評価減ないし融資不可となることが多くある。

 

以前、ブログに上げた内容とかぶる部分もありますが、

こういった形でまとめると、自分の中での整理にもなります。

かなり基本的なことですが、まずは、この基礎的な流れに沿って

地道に不動産回り続けていきます。

 

第2弾は明後日にお伝えしますね。

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