容積率と建替後のマンション利回り

 

みなさんおはようございます。

 

今日は、花見をしてきます。

青山霊園から六本木にかけて僕の中では王道コース。

しかも、温度も２０度以上ということで、またとない花見日和です。

中国滞在中には見られなかったので、今日はじっくり楽しんでいきたいと思います。

 

僕が所有している物件の１つで、築年数が42,3年のものがあります。

管理は比較的きっちり行われているので、まだまだ建物的には持ちそうですが、

僕が所有している物件の中では一番築古になるので、

建替という２文字も現実的に考えられるという意味では考えられます。

 

この建替。

建替をすることによって、損をするもの、逆に利益が出るものがあったりします。

 

いきなりですが、みなさん容積率ってご存知ですか？

 

容積率というのは、その土地の面積に対して、

どの程度の大きさまで物件を建てていいのか？という規則です。

 

例えば、１００㎡の物件があったとします。

そして、容積率が200%という規則の土地だったとします。

 

この場合、この年の200%までの物件であれば建築可能、

つまり、容積が200㎥の物件であれば、建築可能ということになります。

 

ここまでが基礎知識なんですが、本題はここからになります。

 

物件によっては、この容積率ギリギリまで建てられている物件、

容積率より低い㎡で建てられている物件、または、容積率以上まで

たてられている「既存不適格物件」と呼ばれる物件があります。

 

勘の良い方はお気づきかもしれませんが、

建替えをして損をする物件、それは「既存不適格物件」ということになります。

なぜかというと、建替えてしまった場合、今まで建っていた物件よりも、

容積が小さくなってしまうので、家賃収入が必然的に減少するためです。

 

逆に、容積率より低い容積で建てられていた物件、

これは利益が出ます。

 

具体的に言いますと、

例えば、200㎡で、容積率が200%の土地に、

300㎡の物件が建てられていたとします。

 

この場合、建替えた場合は、400㎥まで建てられるので、

従来の物件よりも100㎥大きい物件が建てられることになり、

その分家賃収入が増加します。

 

その家賃収入は、区分所有者に還元され、その還元された家賃収入を

ローン返済額に回すことによって、ローン返済額が減少します。

 

このように、建替えによって得をすることもあるわけです。

しかも、建替えた場合、新築になるわけですから、そもそもの家賃も増額します。

 

問題は、建て替えを行っている期間は、家賃収入がないわけで、

ローン返済を自分の持ち出しにしなければいけないという部分ですが、

これは、銀行に事情を相談すれば、建て替え期間中はローンを返済しなくてよい

という特別な処理も認めてくれるかもしれません。（あくまで僕の想像ですｗ）

 

ということで、築古物件、建替えというキーワードに否定的な見解を

持っている方、そうでもないんだよということが少しわかっていただけたら

幸いです。