みなさんおはようございます。
今日は、花見をしてきます。
青山霊園から六本木にかけて僕の中では王道コース。
しかも、温度も20度以上ということで、またとない花見日和です。
中国滞在中には見られなかったので、今日はじっくり楽しんでいきたいと思います。
僕が所有している物件の1つで、築年数が42,3年のものがあります。
管理は比較的きっちり行われているので、まだまだ建物的には持ちそうですが、
僕が所有している物件の中では一番築古になるので、
建替という2文字も現実的に考えられるという意味では考えられます。
この建替。
建替をすることによって、損をするもの、逆に利益が出るものがあったりします。
いきなりですが、みなさん容積率ってご存知ですか?
容積率というのは、その土地の面積に対して、
どの程度の大きさまで物件を建てていいのか?という規則です。
例えば、100㎡の物件があったとします。
そして、容積率が200%という規則の土地だったとします。
この場合、この年の200%までの物件であれば建築可能、
つまり、容積が200㎥の物件であれば、建築可能ということになります。
ここまでが基礎知識なんですが、本題はここからになります。
物件によっては、この容積率ギリギリまで建てられている物件、
容積率より低い㎡で建てられている物件、または、容積率以上まで
たてられている「既存不適格物件」と呼ばれる物件があります。
勘の良い方はお気づきかもしれませんが、
建替えをして損をする物件、それは「既存不適格物件」ということになります。
なぜかというと、建替えてしまった場合、今まで建っていた物件よりも、
容積が小さくなってしまうので、家賃収入が必然的に減少するためです。
逆に、容積率より低い容積で建てられていた物件、
これは利益が出ます。
具体的に言いますと、
例えば、200㎡で、容積率が200%の土地に、
300㎡の物件が建てられていたとします。
この場合、建替えた場合は、400㎥まで建てられるので、
従来の物件よりも100㎥大きい物件が建てられることになり、
その分家賃収入が増加します。
その家賃収入は、区分所有者に還元され、その還元された家賃収入を
ローン返済額に回すことによって、ローン返済額が減少します。
このように、建替えによって得をすることもあるわけです。
しかも、建替えた場合、新築になるわけですから、そもそもの家賃も増額します。
問題は、建て替えを行っている期間は、家賃収入がないわけで、
ローン返済を自分の持ち出しにしなければいけないという部分ですが、
これは、銀行に事情を相談すれば、建て替え期間中はローンを返済しなくてよい
という特別な処理も認めてくれるかもしれません。(あくまで僕の想像ですw)
ということで、築古物件、建替えというキーワードに否定的な見解を
持っている方、そうでもないんだよということが少しわかっていただけたら
幸いです。
スポンサードリンク
スポンサードリンク