東横線沿いの物件の見学から感じたこと

みなさんおはようございます。

 

今日からまた1週間が始まりますね。

とは言っても、今日明日と働けば、明後日は休み。

大分気持ちが楽です。中国駐在時は、中国の祝日が少ないため、

週の真ん中で休みということはなかったので、なおさら、こういった週の真ん中

の祝日は、ありがたく思います。

 

土曜日に引き続き、日曜日も午前のちょっとした時間を活用し、

物件を見て回ってきました。あいにくにも、雨でしかもかなり体感温度が低かったので、

短めの見学になりましたが、また１つ経験を積むことができました。

 

今回見た物件は、東横線沿いの渋谷寄りの駅から徒歩10分にある1棟マンション。

築年数は20数年で、価格にして1億3,000万円程度。僕の今の資金状況を考えると、

ギリギリ融資が出るかどうかという価格帯の物件です。

 

利回りは、7%で、接道道路が4mあるので、セットバックはありません。

 

とここぐらいまでが、ネット上で確認できる情報でした。

 

実際行ってみると、まず気づいたことが、路線に近いことです。

なので、5分おきくらいに電車が通り、結構音が響いていました。

騒音的には問題ありの物件です。

 

しかし、物件自体は、綺麗に管理されているなというのが印象です。

3階建てのマンションで、1，2階は30㎡の部屋が３つ。

3階にオーナーズ部屋的なものがあり、この部屋が75㎡程度ある。

賃貸併用住宅的な物件です。

 

とここらで、昨日見た物件の写真を載せます。

 

 

 

 

 

 

いかがでしょうか？

 

こういった物件は、オーナーズルームの家賃も利回りの計算に入っているので、

仮に、自分自身でオーナーズルームに住んだ場合、大分利回りは下がります。

 

通常の部屋の家賃が、9万円程度であるのに対して、このオーナーズルーム

の部屋は家賃が20万円弱。つまり、通常の部屋の2倍以上の家賃設定で、

想定利回りを計算しています。

 

家賃自体は、地元の不動産屋の情報を見る限り、まぁまぁ家賃相場に見合ったもの

でした。しかし、あの路線が近いというのは気になりますし。

 

徒歩10分と記載がある物件、実際歩いてみると徒歩10分じゃないことが、

最近頻繁に起こっていますｗｗ

 

宅建業法に基づいて1分70mで計算しているんでしょうが、

直線距離と実際の走行距離は異なるので、ここで違いが出てくるんだと思います。

 

この駅からマンションへの体感距離というのも僕は大事にしています。

数字上は近いことになっていても、実際歩いてみると遠く感じることって結構あります。

 

こういった物件の場合、入居づけはできるのかもしれませんが、

長く住んでもらえない可能性が出てきます。なんで、物件を見るときは、

自分の足で、どの程度時間がかかったかということもお調べした方がいいと

僕は思います。

 

あと接道道路ですが、情報では約4mと書いてありましたが、

実際見てみると、4mもないように見えましたｗ

そうすると、2項道路になっている可能性もあるので、話が違ってきます。

 

物件を見に行くと、その物件をどのように運営すれば、将来利益をあげられるかを

考えます。物件を考えながら考えるのが一番だと僕は思います。色々想像するのが

容易になります。

 

だんだん物件見学の要領もわかってきたので、

来週ぐらいからは、何か課題を持って、物件を見学し、

それを検証するということも始めていければなと思います。