みなさんおはようございます。

 

昨日は、大学ゼミの友人の新居で鍋パーティをしたのですが、

友人の家が豪邸過ぎて驚きました。

新宿から30分以内にある京王線沿いの駅から徒歩5分のところに位置し、

しかも、150㎡程度の3階建て。家の中も様々な最新設備が設置されていて、

おそらく購入したら1億程度になると思われます。

この日のことはまたブログでアップしたいと思います。

 

昨日は、恒例になってきた週末の物件見学に行ってきました。

昨日は、新宿から5分~10分程度の駅から徒歩10分程度のところにある

物件を見に行きました。

 

価格にして1億円ちょっと、木造で築年数は12年程度の合計10戸の

1棟マンションです。ちなみに利回りは7%ちょっとです。

 

築年数、立地を考えると、高めの利回りだなということで、

見に行くことにしました。

 

インターネットで物件を閲覧していると、物件の住所が詳細に書かれていないことが

多いので、物件仲介業者に電話をし、物件の住所がわかるものとレントロールは

最低送ってもらうようにしています。

 

そして、その住所をもとに、最寄り駅についたら電子マップで経路を調べ、

物件に向かってみるということを最近の週末は行っているのですが、

 

昨日の物件は、大分入り組んでいる、かつ、小さい道に位置していたので、

付近についているにもかかわらず15分程度迷いやっと見つけることができました。

 

以下が昨日見た物件の写真になります。

 

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築年数が12年程度ということで、見た目はまぁ築年数に見合う程度かなと。

ただ、満室と記載があったにもかかわらず、電気メータがほぼ回っていない部屋が

数部屋あり、虚偽表示しているのかなとちょっと疑ってしまいました。

 

今月に入ってから、これで3件の物件を見ましたが、

都内のそれなりの立地で、利回り7%を超える1棟マンションって、

大体2項道路に接している物件なんだなという印象をもってます。

 

昨日も、接道道路が2.5mのため、もし仮に将来建て替え等する場合は、

1.5m部分は建築面積に含めることができません。

 

まぁ、築12年なので、ちゃんと手入れをすれば、30年程度は持ち、

建て替えをするのであれば、ローンがすべて終わっている時期ではあるので、

そこまで大した問題ではないのですが。。。

 

今日も物件を見に行く予定ですが、

今日の立地も最高な場所です。渋谷から10分程度に位置する、

東横線沿いの物件です。利回りは7%ちょっと。

 

おそらく、この物件も、辺鄙な場所に位置しているだろうなと予想しています。

 

都内のある程度の立地で利回り7%以上を求めた場合は、

絶対に目をつぶらなければならない悪条件というのはあります。

問題はそれを自分でmanageできるかどうか。できるのであれば、買いです。

 

しかし、利回り7%であっても、融資期間が20年とかになってしまうと、

1か月の手残りキャッシュフローはかなり少なくなります。

 

なので、融資期間を考えると、築年数も考えなければなりません。

色々自分の条件はあるのですが、それを全部満たすものってなかなかないなー

というのが、3回目の物件見学にして思うところです。

 

ですが、根気強く物件回りをしていけば、

必ず見つかると信じて、今日も物件を見てきます!

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