みなさんおはようございます。

 

土曜日夜は、不動産仲間との飲み会、日曜日夜は地元の親友2人と一緒にのみ、

これで、大体、帰国した際に飲もうと思っていたメンバーとは飲み終わりました。

中国での飲みと違い、自分のペースでお酒を飲み、言いたいことを語れる。

心から幸せです。w

今月末くらいから徐々に、普通の生活に戻していきたいと思います。

 

土曜日の午前に東京都世田谷区にある1棟マンションを見てきました。

内容としては全室1K、3階建て、木造、駅近、利回り7%ということで、

築年数もそこまで古くない物件だったので、見に行きました。

 

ただ、2項道路に沿って物件が建てられているため、再建築は同じ規模では

できないというのがデメリットではありますが、結論としては、物件は

やっぱり見に行かなければわからないなというのが、正直な感想です。

 

見に行った物件の写真は以下のような感じでした。

 

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第一印象としては、汚いなです。w

しかも、となりにある幽霊屋敷みたいな戸建があり、

夜は薄気味悪くなることが予想できましたし、

狭い土地に、無理やり建てた感がありました。

 

ただし、想定利回りは、相場の家賃よりも低く、

提示していた利回りよりも、多くとれるのではないかとは思いました。

 

僕は、建物管理会社がしっかりしている区分所有マンションしか

所有していないので、それが当たり前だと思っていましたが、

それが、自分で管理することになると、ここまで物件が汚くなってしまうことを、

実感しました。

 

とても、平成築には見えませんよね。

 

でも、逆に、これはチャンスだとも思いました。

 

たとえば、3階に雨除けの屋根を取り付けたり、もっと週間の掃除を行い、

外観を整えたりすれば、若干家賃をあげられるかもしれないという意味でです。

 

おそらく、上記の写真のような状態を、綺麗に戻すのを自分でやった場合、

相当な時間がかかると思いますが、家賃上昇幅が見込めるのであれば、

やってもいいかなとは思いました。

 

それなりの手残りキャッシュフローを残すには、こういったある程度の物件を

購入し、自分で手直しを行い、入居者に貸すということをしなければなりません。

 

最初からある程度条件が整っている物件を購入したとしても、

管理は楽になるかもしれませんが、もうけは少ないのが事実です。

 

結局は、もうけるためにはある程度自分の労力が絶対に必要になります。

 

こういった外見、内見は自分で変えられます。

しかし、立地は変えられません。そういった意味で、今日見た物件は、

確かに管理状況がいいとは言えませんが、立地は申し分ないので、

指値がある程度入れられるのであれば、考えられる物件かなとは思いました。

 

今後は週に1回は、こういった形で、物件回りの報告を

していければなーとおもっていますので、宜しくお願い致します。

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