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みなさんおはようございます。

 

中国では、今日の通常通りの勤務です。

31日はおそらく、午前中のみで、午後からはフリーになるかと思いますが、

年末の空気を感じながらも、働いている自分自身、不思議に思います。

ですが、今は中国にいるということで、郷に入ったら郷に従えです。

与えられた仕事を全力でこなしていきたいと思います。

 

昨日は、夜、時間が余ったので、家で物件別の収支一覧表を

作成していました。

 

意図としては、来年の1棟マンション購入に向けた準備の一環、

つまり、銀行の融資担当者へ現在の不動産経営状況が上手くいっていることを

証明するための、資料作りというわけです。

 

ちなみに、この「収支」というのは、キャッシュフローという意味で

使っています。カンタンに言えば、物件ごとのお金の出入りの明細ということです。

 

大体は把握していましたが、そこまで厳密に管理していなかった状態だったんですが、

結果的には、この3年間でそれなりのキャッシュインがあることが分かりました。

税金還付、住民税減額のインパクトは含めていないのですが、1年平均70万円ぐらいの

キャッシュインがある状態です。

 

通常発生する、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、ローン返済は、

大体定額で毎月変わらないのですが、空室が出ると家賃が入らなくなることに加え、

リフォームコスト等、追加出費が生じるので、変動要因は、この空室発生率です。

 

この3年間の不動産経営の特徴としては、空室が発生したのが、

5室の内、2室しかないということです。

 

しかし、空室自体は5回発生しているので、この2室が繰り返し空室になったことが分かります。

ただ、今現在、この2室に入居していただいている入居者の方は、

それなりに長く住む可能性が高い方なので、ここ1,2年で解約ということには

ならないと思っています。(と思いこみたいだけですw)

 

という状況もあり、確定申告書上は、ここ3年は全て赤字でした。

しかし、キャッシュフロー上はプラスなわけです。

 

主な要因としては、減価償却費計上にあります。

 

僕が所有している物件で1つ、購入時に築年数が40年を超えているものがあります。

築年数が40年を超えていた場合、中古であっても、耐用年数は大分短くなります。

RC物件なので、もともと47年の耐用年数のものが、大体15年で償却できます。

 

そうすると、不動産経営がどんなに上手くいっていたとしても、

利益を出すのが難しくなります。

 

税金的には、支払う金額少なくなるので、いいことなんですが、

僕の来年のように、融資を受けようと思っている状況の場合は、

これはちょっとやっかいです。

 

ということで、確定申告書上の数値とは裏腹に、

キャッシュフロー上は、経営が上手くいっているよということを、

証明するために、収支一覧表を作成しているというわけです。

 

日本に帰ったら、仕事が大分忙しくなるのもありますし、

不動産回り、仕事外の飲み会、等々、中国ではなかったものが

増えてくると思うので、やるなら今です。まさに今でしょ!です。

 

ということで、この年末の時、休みたい気持ちもゼロではないですが、

今自分が置かれている状況を考え、来年に向けた準備で、

今できることは出来る限り今、やっておきたいと思います。

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