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みなさんおはようございます。

 

昨日の夜は広東料理を食べました。

広東料理というと、日本人の方にとって、

一番なじみやすい料理なのではないでしょうか?

辛さもなく、しょうゆ味ベースで優しい味付けのものが多く、

日々辛い料理を食べている僕にとっては、非常に美味しい夕食でした。

辛さという意味では、同レベルのものが多いなと思いました。

 

帰国後の動きについて、最近色々考え始めたり、

本社の人事部から連絡が来始めたのですが、

僕自身も来年の具体的な目標を考えたり、

帰国に向けての荷物整理、フライトチケット準備、

その他諸々手続きを始めています。

 

来年の目標を考える上で、

絶対に考えなければいけないのが、

来年投資しようと考えている1棟マンション投資に関する事項です。

 

事項といいましたが、

考えるべきことは色々あります。

ターゲットにする物件内容、例えば、築年数、物件所在地、

建物の造り(木造、RC等)、ファミリーかワンルームか

等々色々考えることがあります。

 

このターゲットを絞りすぎにも良くないですが、

ある程度は、物件のターゲットを絞った方が、

より効率的に物件を探すことが出来ると思っています。

 

というのも、かったぱし物件を見て回りたくても、

時間がそこまでないため、全て見切れない。

であるのなら、自分が投資したいと決めた条件を満たすものだけ、

見て回るという方が、いい物件に出会える可能性は高くなると考えるからです。

 

また、その他に考えるべきこと、

それが、どれだけの投資収益を求めるかということです。

 

これも、物件探しの為のターゲット目標と言えるかもしれませんが、

非常に重要なので、分けて考えています。

 

今現在、収益物件サイトで条件を指定し、その条件を満たした物件だけ、

僕の個人メールアドレスに物件情報が届くという条件ですが、

表面利回りの条件は7%にしています。

 

7%でも、物件情報は1日20件ぐらい届くのですが、

表面利回りが7%であっても、それ以外の条件を満たすことができない

物件がほとんどです。

 

ただ、僕が求めているものは、最終的に手残りが1か月あたり

いくらになるのか?という話です。

 

表面利回りが低かったとしても、

維持コストが低かったり、

空室率が低かったりすれば、

最終的な手残りは多くなります。

 

そして、最終的な手残り金額に直接的な影響を及ぼすのが、

頭金の金額になります。

 

当たり前のことですが、頭金を多く入れれば入れるほど、

その後の返済金額は少なくなり、手残りのキャッシュは多くなります。

 

この問題、簡単に言えば、手元にどの程度のキャッシュを残しておくべきか?

という問題なんですが、もし、自分の手元にキャッシュを置いておくことによって、

安全な資産運用が出来る自信があるのであれば、多くの手元現金を

持っていてもいいと思いますが、それができないのであれば、

頭金は出来る限り多く入れた方が僕はいいと思っています。

 

もちろん、不測の事態に備え、ある程度の手元現金は

持っておく必要はあります。ただ、必要以上に持っておく必要性は低く、

基本的には頭金を多く入れることによって、

より多くの手残りキャッシュを生み、

その後の不動産経営をより健全なものにした方が、僕は安心です。

 

よく、自分が実際支出したキャッシュに対して、

どの程度リターンが返ってきたかという指標を

比べることがありますが、この指標はそこまで重要じゃないと

僕は考えています。

 

それよりも、投資した後1か月ごとにいくら残るのか?

それを考えた方がいいです。

 

今後、金利も上がるかもしれませんし、

サラリーマンの方であっても、会社が倒産したり、

解雇になったり、業績が悪化していきなり給与が下がったり

するかもしれません。

 

1棟マンションを購入できるということは、

ある程度の資金的な体力を持っている方でしょうから、

体力があるうちに、出来る限り注入できるものは

注入しておいた方がいいと思います。

 

この部分、人によって考え方が分かれる部分ですが、

みなさんはどう考えますか?

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