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みなさんおはようございます。

 

今日の北京は風が強く、空気が澄み渡っています。

帰国も1ヶ月を切り、最近、1ヶ後の自分はどうなっているのかという想像

をするようになりましたw

ちなみに、来月の今頃は、仕事の忙しさで、死にかけてる予定ですw

 

現在、来年度、再来年度あたりの予算計画を策定しているところなんですが、

それにあわせて、僕が所属している会社の方でも、

来年度予算策定に向けて、具体的な話し合いが既に始まっています。

 

僕の場合は、年間計画なので、1月に始まり12月に終わるという

期間になっている為、あと半月程度の時間しかありません。

 

一番の悩みポイントは、空室率を何%で計算し、

不動産関連の費用がどの程度発生するかという予想です。

 

これは、不動産投資を始めた当初は、どの程度費用が発生するかという

感覚が全くなかったので、精度が高い予想が立てられなかったのですが、

もう不動産投資歴も4年目に突入したので、最初と比べると、

大分そういったコスト感覚は身に付きました。

 

空室に関しては、この3年間総計すると、6%程度で運営しており、

リフォームコストは、居住期間にもよるのですが、

5年以上住んでいた方の部屋をリフォームする場合には、

家賃の3倍程度、1,2年であれば、家賃と同程度ぐらいという感覚を持っています。

 

そして、話は戻りますが、こういったコスト感覚の身に付け方ですが、

まず、前年の不動産投資実績に関する収入・費用を全部把握していることを前提として、

それを、今年の実績と比べてみることがおすすめです。

 

上記の空室率であるとか、リフォームコストの大体のコスト幅というのは、

過去の成績を見て、今年の成績を見ると、大体のコスト幅にうまってますし、

空室率も、今まで5%だったのが、いきなり20%とか30%になったりって、

よほどのことがない限り、発生する確率は低いと思っています。

 

そして、こういった数字は、永遠に自分のパソコン等に電子ファイルとして

保存しておくことをおすすめします。

 

何かあった際に、こういったことはあったときは、

コストがこれくらい発生して、収入がどれぐらい下がる

という感覚を身に付ける為には、過去と今を比べることができるためです。

 

僕は、会社では経理マンとして働いていますが、

会社であっても、量はもちろん違いますが、基本コンセプトは

変わりません。

 

ようは、過去を見て、今年を見て、そして、来年の数値を予想する。

そうすることによって、より精度の高い計画数値を作成することができます。

 

そして、計画は都度レビューをすることによって意味が出てきます。

計画を作ったはいいけど、それを見ないのであれば、何の意味もありません。

 

定期的に、実際の実績と計画を比べることによって、

その時点での自分の立ち位置が分かります。

 

計画よりも良いのであれば、より良くする。

計画よりも悪いのであれば、計画数値にキャッチアップできる

方法を考える。その繰り返しによって、成績はあがっていきます。

 

実際、僕は会社で営業として働いたことはありませんが、

営業の方もこの計画の数値を大事にしていますし、

何かあった際には、この計画から乖離している数値の説明を

求められます。

 

不動産投資家は、自分の成績を誰かに報告するということは

ありませんので、せつめいするということはありませんが、

少なくとも自分の胸の内では計画との乖離の理由は把握しておかなければいけません。

 

ということで、まずは、自分の実績をしっかり把握する

ということから始めてみましょう。

 

それができれば、より精度の高い計画数値も作れるようになっていくはずです。

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