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みなさんおはようございます。

 

今日は、僕の後任となる2年下の後輩が北京に到着する日です。

夕飯を一緒にする予定なんですが、その後輩とは東京で勤務している時から

の知り合いなので、久しぶりに話すのが非常に楽しみです。

僕が、中国へ飛び立った日からもう早2年。。。

色々苦労もありましたが、時間って、終わってみると短く感じますね。

だからこそ、長く太い時間を過ごさねばと思う次第です。

 

不動産収益物件サイトを見ていると、日々、新規物件がアップされます。

ということは、日々、自分が所有している不動産を売却しようとしている人がいる

というわけで、それが続いていることになります。

 

僕自身、不動産投資としての主な収益源は、インカムゲイン、

つまり家賃収入だという考え方なので、一旦購入した物件は、大事に使い、

出来る限り長い期間所有しようと考えているので、売却ということ対して、

若干、むとんちゃくではあります。

 

もちろん、経済情勢が変わり、売却が必要なこともあるでしょうから、

可能性がゼロというわけではありませんが、ここ最近ではあまり考えていない

ということです。

 

でも、自分が購入する側であっても、売主がなぜその物件を手放すのか?

ということは知っておいて損はありません。上記で申し上げたように、

不動産売却の理由は多岐に渡りますが、一般的な売却理由は少なくとも

頭にいれておいて方が、売主と交渉する上で、役に立つことがあります。

 

売主が、不動産を売却するということは、それなりの理由があってのことです。自分自身に何も問題がなく、キャッシュフローも順調に生み出してくれる物件であれば、売却はしないでしょう。ここでは、その売主がどういう環境にいるのかということを説明したいと思います。

 

まず、皆さんが、購入申込までした物件というのは、それなりの物件なはずです。従って、「これだけいい物件なら、私以外にも買い手はいるよな・・・」というような、疑問は常に持ってください。

 

そこで、売主の売却理由としては、主に以下の目的が考えられ、そのどれに属するかということ最低限知っておく必要があります。

 

1.転売目的

2.資金需要

3.破産整理

4.相続関連

 

1.転売目的は、不動産業者が利益を得るために行なっていることなので、注意が必要です。それ以外にも、その他の2.〜4.の部分では、相手の売り急ぎという事情から、即断即決が求められることもあります。そういう場合も注意が必要です。

 

そもそも、なぜ安く売る売主がいるのか?以下のような理由が考えられます。

 

1.一日でも早く現金化して本業の運転資金に回したい

2.破産して現金化したい。

3.相続で所有者になったが、居住者から文句を言われるのが嫌だ。

 

いずれにしろ、質問を繰り返し、売られる訳を探っていっていく姿勢は持ってください。疑問を持ったら、すべての疑問を解消するようにする。これ大事です。不動産は購入後に、失敗したと気づいても後の祭りです。

 

最後に、売主が課税事業者の場合、消費税をできるだけ抑えるために、建物価格を安くしたいという考えがあります。ですが、買主としては、建物分の減価償却費をより多くするため、建物価格を高くしたいというのが基本的な考え方です。この点、売主と買主で、正反対の考えになっているということを知った上で、交渉に臨んでください。

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