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みなさんおはようございます。

 

最近、北京がおかしなことになってます。

ここ最近、空気があまりにも良すぎるんです。w

今週月曜日から今のところ、日本と同じ程度の

空気の良さをキープしています。

確かに風が強いことは強いのですが、

それにしても・・・この後、何が起こるか怖いぐらいです。

嵐の前の静けさにならなければいいのですが・・・

 

昨日、帰国日のフライトのチケットを予約し、

とうとう、本格的な帰国準備が始まりそうです。

 

来週末には、僕の後任となる後輩が北京に到着し、

帰国というのも、段々実感身が湧いてきた今日この頃です。

 

不動産関連で、帰国してからすぐにでも始めたいこと。

それが、不動産回りと他の不動産投資家との交流です。

 

この2年、知識だけは高まったと思いますが、

実際に不動産を見たり、他の投資家と情報を交換したり、

不動産屋の方と話をしたりするといった、実地での経験は、

ほぼゼロでした。

 

なので、今日は、来年に向けて、自分の為に思い出すという意味でも、

不動産現地調査の心構えについて、お話をしたいと思います。

 

ということで、いきなり開始させていただきますが、

 

まず、良い物件は、100件のうち3件あれば、良い方だと言われています。

なので、「とにかく数をこなす」こと、これが大前提になります。

 

①上記の通り、良い物件は簡単には見つかりません。そこで焦ることなく、休みながら、

しかし、地道な努力だけは続け、次にど真ん中の絶好球が来るまでじっと待ち続けるという姿勢が重要です。

焦ったら負けです。

 

②不動産にはさまざまな種類があります。これを全て網羅し、調査することは時間的に厳しいでしょう。

なので、最初に基準を作る必要があります。例えば、「今後3箇月は東京都近郊の中古区分所有マンションを見る」

というように決めてください。

 

③現地調査をするときは、自分が住みたいかどうかという観点はあまり入れないでください。

その部屋がこの金額で、これだけのキャッシュを生み出してくれるということが妥当かどうかを考えるべきです。

自分は投資家という自覚を持って現地調査を行ってください。

 

⇒なぜなら、マンションの場合は、取引事例法が良く使われるからです。取引事例法では、

実際に売買された類似のマンション事例をもとに「日当たり」「風通り」「眺め」などの個別条件、

「築年数」「建物や室内の情況」「周辺環境」「駅や公共施設までの距離」など建物全体の条件を加味して査定されます。

 

④従って、現地調査でしか確認することができない、「日当たり」、「風通り」、「眺め」、「建物や室内の情況」、「周辺

環境」を見比べながら、それに「収益還元法」、「積算評価法」での評価額を照らし合わせ、物件売買価格が妥当かどうか

を確認してください。

 

概念的なものですが、非常に大事な4点を紹介させていただきました。

来年から不動産回りを始める際は、③の投資家の視点として物件をみる

ということを強く意識したいと思います。

 

何も考えずに、物件回りをすると、自然と自分目線で見てしまうので、

この点は特に注意したいと個人的には思っています。

 

みなさんも物件回りをする際は、最低での上記4点は注意するようにして下さい。

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