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みなさんおはようございます。

 

昨日は、久しぶりに北京ダックを食べ、あまりにも美味しすぎて

食べ過ぎたため、腹が若干もたれている今日の朝です。

来週は後半から3日間連続出張、そして、再来週は月次決算で

仕事が忙しくなるため、今日は、CFPの勉強に集中したいと思っています。

もうすぐで、12月ですね・・・北京での時間ももう残り1ヶ月程度です。

 

日本に帰国することが決まってから、以前にも増して、収益物件のサイトを

見るようになりました。

 

資金的には、帰国後すぐに購入できるわけではないのですが、

来年の今頃は、購入する際の諸費用、頭金の1割程度は用意できる

資金状況になっているはずなので、もうそう遠くはありません。

 

しかし、いろんなニュースを見ていると、外国資本の会社や外国人投資家が、

この急激な円安で、日本の不動産を買い漁っているという話を良く目にするように

なりました。

 

そういった市況もあってか、いい収益がほとんど見つかりません。

沈没仕掛けていますw

 

そこで、2015年の投資戦略を考えた時に、もともと東京都近郊の

1棟マンションを購入する予定だったのですが、この状況で仮に購入したとしても、

逆に自分の首を絞めることになりかねないようなにおいがぷんぷんします。w

 

もともと、僕の中で想定は、帰国後に

 

  1. 5つあるうち、1つの物件のローンを全額返済し、月の手残りキャッシュを20万円に。
  2. 来年の下半期までは貯金をし、来年の下半期中に、投資適格物件を探し出す
  3. 購入する際は、全額ローン返済をした物件を共同担保にいれ、理想のキャッシュフローは、購入物件の想定家賃収入の8割ベース(管理費用15%+空室想定5%)で計算をし、固定資産税・都市計画税の金額を含めないで、最低月の手残り20万円。
  4. 従って、1棟マンション購入後は、月の手残りキャッシュフローが40万円程度

 

となるような想定をしていました。

 

頑張ってお金を貯めたので、それくらい可能かなと思っていたのですが、

上記の条件をクリアできる物件がほとんどありません。

 

利回り的に、達成できるような物件はあることはあるのですが、

どれも問題がありそうなことが見え見えの物件。

 

それであるのなら、もともと1棟マンションを購入する際の、

購入費用と頭金として入れようとしていたお金を使って、

ほかの物件のローンを全額返済するという方法もありかなと思っています。

 

その場合、月々のキャッシュが10万円増加するので、

もともと想定していた月40万円のキャッシュフローには及ばなくなるのですが、

5つあるローンのうち、2つを全額潰せば、正直かなり楽になりますし、

失敗する可能性はほぼなくなります。

 

ただ、僕としても、この3年、ずっと1棟マンション購入を夢見て、

走り続けてきたので、この超保守的な投資には抵抗感もあります。

しかし、無理して、1棟マンションを購入するくらいなら、超保守的に

月10万円のキャッシュフローの底上げをしてみてもいいのかなーと

ちょっと思い始めてきました。

 

とはいえ、基本路線は、もちろん、上記条件での1棟マンション購入です。

帰国してからは、できる努力はしていきたいと思います。

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