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みなさんおはようございます。

 

昨日は、久々に金曜日の夜を友人と一緒に過ごすことができました。

ここのところ、毎週、会社関連の飲み会が続いていたので、

昨日も誘っていただいたのですが、丁重にお断りして、友人と飲み歩きました。

考えてみれば、北京での時間もあと本当に1ヶ月です。

といっても、やり残りしたことというのは、そこまでないので、

のんびり過ごそうかなと思っている今日このごろです。

 

今日、不動産購入の際に、必ず説明される、重要事項説明書の

チェックポイントについてお話したいと思います。

 

この重要事項説明は、宅建業法上、宅建主任者でなければ説明することができず、

売買を行う上で、重要な事項が記載されているため、非常に重要な書類です。

 

しかし、経験が浅く、不動産投資を行ったことがない方にとっては、

どういったポイントで、重要事項説明書を見ていいのかわからないという方も

いらっしゃると思いますので、今日はそのポイントをお伝えします。

 

僕が考えるに、具体的には、以下のポイントを良く注意して見るべきだと思います。

 

  1. 売買の目的物の表示
  2. 例. 売買契約の内容に加え・・・

    登記簿上の面積が壁芯の面積より著しく少なくないか。

     

  3. 売主の表示と占有に関する事項
  4. 占有者(居住者)がいる場合、通常の賃貸借契約であるならば、契約条件を確認し、問題なくオーナーチェンジ出来る人か確認して下さい。

     

  5. 登記簿記載事項の表示
  6. 登記簿原本(法務局にとりに行く)の内容と照合しながら・・・

    甲区・・・誰が現在の所有者で、どのように変遷したのか?

    →甲区の、所有権の欄が2,3年に一度変更されているとしたら、何らかの問題がある可能性が高いので、売主に質問するようにして下さい。

     

    乙区・・・主に抵当権(普通の金融機関だと大丈夫だが、そうでないと危ない)、融資額に関する事項

     

  7. 都市計画や土地区画整理事業に関する事項
  8. 「市街化調整区域」や「未線引区域」については原則として建物の建築ができないので、ご注意ください。

     

  9. 建築基準法にも基づく制限
  10. 規制が緩和されている区域の方が良い。商業系の規制が最も緩和されています。詳しくは、下記ご参照下さい。

     

    商業系  >  住居系  >  工業系

    近隣商業地域  第一種・第二種 準工業地域

    商業地域    住居地域    工業地域

     

  11. 敷地と道路との関係
  12. 土地が、幅の広い道路に、幅広く接していればいるほど価値は高くなり、幅が狭かったり、道路が私道であったりすると、価値を低く見られます。

    →私道を利用する際に、通行料や負担金を求められる場合もあるので、念のため質問で確認するようにして下さい。

     

  13. 飲用水、ガス、電気などインフラに関する事項
  14. 中古物件の場合、エリアや物件によってかかる費用が大きく異なるので、マイソクで明らかでなかった費用が出る場合には、価格に折り込むようにして下さい。

     

    ・都市ガスorプロパンガス?

    プロパンガスの方が設備導入費用を負担してくれるケースが多い為、コストを削減できます。

     

    ・排水

    個別浄化槽や集中浄化槽の場合、浄化槽のメンテナンス費用は大家が負担することになるのが、通常です。

     

  15. {区分のみ}専有部分の管理・使用に関する事項
  16. 例. 用途制限、ペット飼育、楽器使用、フローリング強制使用

     

  17. {区分のみ}専有部分の使用料の定め
  18. バルコニーや専用庭、駐輪場など、利用料が発生する場合には、価格交渉に折り込むことが必要です。

     

  19. 管理会社について
  20. 区分所有の場合は管理組合が選任した管理会社が入っているのが通常なので、管理費と管理状態のバランスがとれているかどうかを確認して下さい。

     

  21. {区分のみ}管理費及び修繕積立金について
  22. ⇒管理組合の決算報告書を見せてもらうようにして下さい。

    ⇒滞納金額のあるなしは、必ず管理組合に直接連絡を取って確認して下さい。

     

  23. 物件の修繕履歴
  24. 一棟ものであれば全オーナーの修繕履歴、区分であれば管理組合の修繕履歴を確認し、これからどのような修繕をする必要があるかどうか確認して下さい。

     

  25. 契約の解除に関する事項、違約金に関する事項
  26. 必ずローン特約を付けて下さい。

    →可能であれば、融資利用銀行や、融資条件(金額、期間、金利)などについて記載を行うようにして下さい。

     

  27. 瑕疵担保機関
  28. 売り手が不動産業者であれば、無条件で2年間、不動産業者でなければ、売り手と買い手の交渉によって決めることができます。買い手側としては、1年間を主張し、その期間を短縮するようであれば、価格面での譲歩を引き出すようにして下さい。

     

  29. 備考欄について
  30. 意外と重要なので、何か書いてあったら、必ずつっこむようにして下さい。

 

とちょっと長くなりましたが、こんなところだと思います。

もちろん、1字1句しっかりチェックすべきですが、ポイントがわからないと、

見過ごしてしまいがちです。

 

少なくとも、上記のポイントを意識してもらえれば、

大きな失敗はないと思いますが、

業者によっては、記載すべき情報を省いてくる業者もいます。

僕も経験しましたが、そういったことを防ぐためには、

不動産を購入する前の調査を入念にすべきです。

 

この調査に関しては、また後日お伝えしますね。

 

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