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みなさんおはようございます。

 

中国北京では、今日から交通規制、工場規制とAPECの期間だけ空気を

よくするための制限は終了するのですが、昨日の夜、既にPM2.5の数値は

200を超え、早くも規制があけての反動が始まりそうな感じになってきました。

しかし、この2週間、空気がいいうちに外に出ようと思っていたものの、

帰国前の準備や、来年に向かってやらなければならないことなど、

部屋の中にいることが多く、中々外に出れませんでしたが、今日は

中国人友人と北京の芸術区というところに行って楽しんできたいと思います。

 

今日は、久しぶりに税金の話についてお話したいと思います。

税金の話は、何かある都度にこのブログでもとりあげさせていただいていますが、

今日は、大事なポイントを3点にしぼって、みなさんにお伝えしたいと思います。

 

不動産投資を拡大するための税務戦略

税務戦略を考えることは、不動産投資を拡大していくために非常に重要です。

キャッシュフロー至上主義で考えると、出来る限り損金を増やし、支払う税金を減らすのが得策となりますが、

必ずしもそうとは言い切れません。

 

物件を増やしたい時期(拡大期、成長期)には積極的に納税を行い、物件を増やすのをやめ、

手元にキャッシュフローを残す時期には、節税を行うという戦略的な納税・節税の使い分けが必要になります。

 

なぜ、物件を増やしたい時期には、積極的に納税をする必要があるのか?

それは、融資申請の際、納税額が大きいということは、不動産経営で利益が出ているからという評価になり、

融資がおりやすくなるからです。融資を受ける為の、税務戦略としては、以下の事も頭に入れておいて下さい。

 

個人でも、法人でも3年間の実績を作っていくことが重要。

→一時的に結果を残している個人事業主・企業よりも、長期的に結果を残している個人事業主・企業の方が、

評価されるということです。

 

赤字続きの事業であれば、金融機関は融資に消極的となる

→キャッシュフロー的にはプラスであっても、赤字決算の場合は、イメージが悪くなります。

融資担当者の中には、会計にあまり詳しくない方もいます。そこで、キャッシュフローと会計上の損益の違いを、

しっかり説明することが求められます。

 

評価につながる税金とつながらない税金がある

→全ての税金において、納税額が大きい程、評価が上がるわけではありません。

以下ご覧の上、不動産投資拡大期には、評価につながる税金を意識して多く、納めるようにして下さい。

 

○評価につながる税金、×つながらない税金

○所得税、住民税、法人税・・・右肩上がりの納税額上昇を目指す

 

△減価償却による節税・・・ある程度までは健全な節税とみなされるため、やりすぎない程度に活用する

 

×消費税・・・評価にはつながらない税金です

 

いつも、融資を受けるときには、税金を多く納めましょう、

という話はしていますが、その税金というのは、上記のとおり、

個人の場合であれば、所得税、住民税、法人の場合であれば、法人税

のことを申し上げています。

 

消費税に関しては、いくら納めても評価にはつながらないので、ご注意ください。

(といっても、家賃収入であれば、非課税収入なので、ほとんどの大家の方は

関係ないとは思いますが)

 

この税金戦略を考えるという意味でも、不動産購入の計画は、できる限り具体的に

立てておくべきです、それによって、確定申告のやり方も違ってきますし、

キャッシュフローの計画も税金の金額によって異なってきます。

 

ということで、上記3点、不動産投資を拡大していこと考えている方は、

頭に入れておくようにしましょう。

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