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みなさんおはようございます。

 

今日は、日本では文化の日ということで祝日ですが、

中国では通常通りの勤務です。

中国では11月3日~11月12日までAPECが開かれている為、

その間は、学校お休み、工場稼働停止、交通量を半分に規制したり

などして、空気の調整を図っています。その甲斐もあり、

先週土曜日から、空気があり得ないぐらいよくなってきています。

APECに参加している各国代表者の方々は、この状況についてどういう思いがあるのか、

気になりますが。w

 

今日は、現在の北京の状況にひっかけて、

不動産投資の話をしたいと思います。

 

上記で申し上げたように、現在の北京はAPECが開かれている為、

様々な規制をすることによって、中国に対していいイメージを持ってもらおうと、

かなりの空気操作(?)をしています。

 

この状況、仮に、中国の通常の空気の状況について全く知識がなく、

中国に到着して、この空気を見たら、「中国って空気良いんだな」と

有り得ない勘違いをしてしまいます。

 

しかし、これだけ世界から注目されている国なので、

中国の空気について、全く知らないという方は実際はいないとは思いますが、

仮に、という話で聞いていただければと思います。

 

この偽りに関する成否を判断するのは、まぎれもなく自分自身であり、

もっと具体的に言えば、実際の状態を知っているかどうかという知識になります。

 

実際の状態を知らなかった場合、目の前にあることが通常だと錯覚してしまうため、

気付かずに終わってしまいます。

 

こういう状態って、実は不動産事業でも発生します。

 

言うまでもなく、錯覚を誘うのは、不動産仲介業者、売主であり、

錯覚してしまうのは、買主というパターンが多いという印象を

僕は持っています。

 

色々騙されるということはあると思いますが、

今日、僕が申し上げておきたい事項は、

空気操作ならぬ、家賃操作です。

 

この家賃操作、結構見抜くのには、それなりの時間が必要です。

特に、不動産を購入しようと考えている土地に対する土地勘が

ない方にとっては、購入しようと考えているレントロールが、

その購入しようとしている時期の家賃を正確に反映しているものなのか

ということが、感覚では見抜けません。

 

あ、ちなみに、レントロールというのは、

部屋ごとの家賃が分かるような図です。

 

土地勘がない方の調査方法としては、

その地元の不動産屋を回って、ヒアリングを行う。

Suumo等、インターネットの家賃検索サイトを使用し、

同じ条件の周辺物件を見てみて、家賃に違和感がないか調べる

というのが、主な方法です。

 

そもそも、なんで、相場と違う家賃を、

入居者が支払ってくれるのか?

 

その部分に疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。

 

それに関しては、例えば、最初の2か月はフリーレントにする代わりに、

家賃を上げるということも可能ですし、家賃の相場が今より高かった時に、

住み始めた方が今でも住んでいるからであったり、始めから利回りを釣り上げる為に、

入居契約を短期で結んだ入居者であったり、色々あります。

 

売主、仲介会社としては、売買金額が大きくなればなるほど、

自分にとっての利益が増えます。だからこそ、こういった策略を

行うわけですが、これに騙されてはいけません。

 

北京の空気操作のように簡単に見分けられるものであればいいんですが、w

この相場家賃には色々な考え方もあるし、そもそも、入居中だった場合、

部屋の中を見ることは出来ず、部屋の中には、最新の○○があるから等、

売主、仲介会社はそれなりの抗弁をすることが可能です。

 

こういった偽りを見抜くには、とにかく綿密な調査を行う。

これしかありません。面倒くさいと思うこともあるかもしれませんが、

その後のキャッシュフローに直接影響してくる事項なので、

徹底的にやって、相手の偽りを見抜く努力をしましょう。

 

それができれば、リスクはグンと低くなります。

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