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昨日に続きハイブリッド投資についての議論です。

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昨日の続きになりますが、1棟マンションの現実的なキャッシュフローの数値も交えて、不動産投資だけで成功することがいかに難しいか考えていきたいと思います。

 

今は融資が厳しくなってきたので、購入できる投資家が少なくなった分、数値が改善しているかもしれませんが、僕が購入した当時は、満室ベースの税前手残りキャッシュフロー÷物件価格(諸費用除く)の割合が2%以上だとまあまあ良いかなという感じでした。

 

この場合、例えば1億円の物件を購入したとすると、年間200万円程度の税前キャッシュフローが手元に残ることになります。ただし、これはあくまで満室ベースで、リフォーム費用や入居者募集の広告費、空室損失を全く含まない数値だということは認識しなければなりません。

 

1億円の物件で例えば、12部屋のワンルームマンションだったとしましょう。1部屋当たりの家賃平均は5万円。

年間で平均2.5部屋退去通知が出るとして、1回あたりのリフォーム費用が12万円、広告費の相場が家賃2か月分、空室の平均期間が2.5か月だとすると、

 

上記200万円の税前キャッシュフローから以下を控除する必要が出てきます。

 

・リフォーム費用 ▲30万円(12万円×2.5)

・広告費 ▲25万円(5万円×2倍×2.5回)

・空室損失 ▲31万円(5万円×2.5か月×2.5回)

 

合計▲86万円

 

この金額を200万円から差し引くと、114万円になります。

1億円とうしして、1か月10万円に満たない金額しか手残りがないという状態になります。また、実際はここから税金も引かれることになりますので、場合によってはこれよりも低くなります。

 

加えて、築年数が古くなっていくと、競合物件と争っていくために設備面も少しずつ手を加えていく必要が出てきます。加えて、大規模修繕工事の積み立てということもしていかなければなりません。

 

そう考えると、1棟マンションは意外と自由に使えるお金ってないんだろうなと実際に保有してみて思います。自己資金をある程度入れたうえで、やらないとリスクが高い投資になってしまうなと。

 

ということで、不動産投資だけでというより、それ以外の給与収入であったり、僕であればFX等の他のキャッシュポイントを駆使して、時間の経過とともに繰り上げ返済等をしていき、経営の安全性を上げていくことがやはり重要だと思います。

 

そのためにも、他のキャッシュポイントは持っておくべきだと僕は思います。

不動産投資をしたからこそ、他のキャッシュポイントゲットに向けて、より真剣に動くべきなのかなと。

 

まだ大きなことが言えませんが、これが3年後や5年後に正しかったと言えるよう頑張っていきたいと思います。

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