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年末年始に向けて、昨年末にたてた2019年~2023年の5か年計画の見直しをしています。少なくとも2019年については、実績がほぼほぼ確定しているので、計画と比較ができます。また、購入した1棟についても、1年通じて運営したので、ベースとなる収益水準がある程度把握することができましたので、その見直しもより精緻にすることが出来ます。

 

まず今年については、このブログでも度々アップしていたかと思いますが、計画比かなり上振れしました。もともと計画に多めにバッファーを入れているというのもありますが、結婚に伴う祝い金を想定以上にいただいたり、生活費が想定以上に圧縮出来たり、1棟の運営が想定以上にうまくできたということが重なったためです。

 

精神的に余裕が出来ることとしては、仮に2020,2021,2022,2023の4年間、購入した1棟マンションの収支がトントンだったとしても、昨年末に計画していた水準までは達成できそうです。

 

ただし、1棟については、エレベーターの設備交換の可能性も出てきていますし、ある部屋では玄関ドアが破損していて高額な修繕が求めれるでしょうし、ガスエアコンを未だに使用している部屋が4部屋あるので、その交換費用は高額になってきます。

 

変動要素が一番大きいのは購入した1棟の運営であり、この部分は肝に銘じて運営していかなければなりません。

 

その分、最寄り駅が連続立体交差事業で選定されたことに伴う、周辺地域の都市計画が具体的になることに伴う、価格上昇という上振れ余地もありますが、計画は保守的に作成するというのが基本なので、基本、価格は下がっていくという想定をしています。

 

保有している限りある程度のキャッシュフローは見積もれるのですが、難しいのが売却価格の見積もりです。今のマーケットで売るのであればある程度の水準は分かりますが、時間の経過に従い、価格は下がっていくでしょうし、マーケットも変わっていく可能性は大いにあります。なので、この部分はあくまで予想になります。

 

そう考えると、出口戦略をしっかり立てておくというのは、不動産投資においてかなり重要だなと気づかされます。

 

僕が今できることは家賃を下げないことです。区分については、実需で売却予定の為、家賃を維持しようという考えは薄いのですが、1棟については、売却するときに必ず家賃収入は見られるので、時間の経過に応じてある程度下がっていくことは致し方なしですが、それを出来る限り維持できる対策をしていきたいと思います。

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