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かなりの不安を感じてスタートした2019年の賃貸経営でしたが、今月の家賃が受領できたため、今年の実績がほぼほぼ確定していました。1棟については、初めて1年を通じて運営をしたのですが、今年はまずまずでした。

 

定量的に共有させていただくと、区分4戸については、1年を通じて満室稼働となりました。1回修繕依頼がきて、出費はありましたが、家賃滞納も引き続き特になく、相変わらずの安定感がありました。

 

区分については、現在の入居者が退去したタイミングで売却するか否か検討することになると思いますが、今のところ退去の予兆があまりないので、インカムゲインを得られるだけ得ておいて、リスクを軽減できればと考えています。

 

そして、問題の1棟ですが、日割稼働率は95.9%となりました。リフォーム費用が想定よりも多く出たり、自動販売機収入が想定以下だったなど、計画対比マイナスの事象もありましたが、トータル家賃をアップすることができたこと、想定よりも高い稼働率で運用できたことから、手残りキャッシュが計画対比1.5倍程度という結果になりました。

 

この結果にはひとまず満足です。

管理会社の方もご協力があったことがまず大きいと思いますが、自分でもマイソクを配って募集のお願いをしたり、コスパの良い差別化を図るためにアクセントクロスを取り入れたり、室内物干し設置をしたり、自分で会計仕訳を行うことによって税理士報酬を下げたり等々、運営コストの削減、高稼働を維持するために努力はしてきました。

 

まだまだやるべきことはあると思っていますが、今年に関しては自分をほめたいと思います。

 

来年は、大きな金額の繰上返済、税理士報酬削減、退去の部屋が出た都度自主管理に切り替えていくことから賃貸管理手数料削減が既に確定しているので、今年と同じような稼働率を保つことが出来れば、今年以上の手残りキャッシュフローになる予定です。

 

売却時期や売却時の目標利回りなど、売却に関する目標はまだ定めていませんが、少なくとも家賃を上げることでマイナスになることはありません。そして、手残りキャッシュフローを増やし、自己資本を厚くしていくことにも悪いことはありません。

 

毎年毎年少しずつでも改善していけるよう、効果的な策があれば、どんどん打っていきたいと思います。時には効果がないこともあるかもしれませんが、トライしてみないと分からないことがほとんどです。

 

来年はまずホームステージングにトライします。

周辺物件ではほぼほぼやっている部屋はなさそうなので、良い差別化が図れると思っていますが、粛々とやるべきことをこなしていきたいと思います。

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