みなさんこんにちは。

今日は週に1回のニュースレターの日です。

今日はちょっと長めの記事をご紹介します。
既に2014年が始まりましたが、去年は不動産市場にとって、どういう年だったのか?
そんなことについて解説している記事です。

景気が良くなってきているのは確かですが、それは果たして、不動産投資をやっている人、これからやる人にとって、良い年となったのでしょうか?以下記事ご覧ください。

アベノミクスと東京五輪効果で5年ぶりに大きな変化

2007~2008年、サブプライムローン問題に端を発した世界金融不安から、都心の不動産ミニバブルが弾けました。不動産価格が下がり、投資物件の利回りは1%程度(エリアにより異なります)上昇しました。08年9月のリーマンショック後、居住用物件の相場は落ち込みましたが、投資物件についてはしばらく大きな変化がなく安定状態が続いてきました。

しかし、民主党から自民党への政権交代で幕を開けた2013年。大胆な金融緩和や法人税減税などの景気浮揚政策を推し進めるアベノミクス効果で、株価が急上昇、不動産投資への注目も高まりました。さらに9月、2020年の東京五輪招致が決まった前後から、湾岸エリアを中心に不動産投資市場は熱気を帯びています。5年ぶりの大きな変化といえるでしょう。

たとえば、2013年9~10月に湾岸エリアで一番高い価格で成約したのは、豊洲のタワーマンション。築5年、約140平米の超高層階住戸が坪単価435万円で売れたのです。昨年までなら、湾岸エリアのタワーマンションは駅近でも坪単価250万~300万円台程度までが中心で、少し外れると200万円台前半の物件もありました。それが、平均でも1~2割程度上昇し、なかには坪単価500万円台の物件も出ています。港区の中心部にも引けを取らないレベルです。

都心部では、この9月に、千鳥ケ淵で売り出された平均価格2億7,000万円(坪単価800万円)の億ション22戸が、平均5倍の抽選倍率で即日完売したことが話題になりました。最高価格の5億4200万円は、リーマンショック後に分譲されたマンションで最高値です。消費税8%が適用される新宿区のタワーマンションも、第1期・第2期が完売しています。

一定以上の高額所得層の場合は、住宅ローン減税の拡充により所得税・住民税が戻ってくる恩恵のほうが消費税の増税分よりも多いため、希少性の高い物件が出れば積極的に購入しようという姿勢のようです。

価格上昇で利回りが1%程度ダウン

こうした活況はデータにも表れています。東日本レインズの調査によると、中古マンションの成約件数は1年以上も連続して増えており、首都圏全体ではこの10月に前年比約12%増加しました。東京都では約13%増、さらに都心3区に限ると47%の大幅な増加となっています。在庫(=新規売り出し物件)の減少も顕著で、東京都全体では前年比24%減、都心3区は38%の大幅なマイナスです。都心部の区分マンションは、居住用と投資用が混在するマーケットのため、より過熱しているといえるかもしれません。

こうした需要の高まりを受けて価格が上昇、収益物件の利回りも変化しました。東京都心5区における1棟マンションの表面利回りは、ピーク時の2012年秋の7.27%から5.93% (2013年10月時点)に1%以上もダウン。ちょうどリーマンショック前の水準に戻っています。その他のエリアでも0.5%程度下がっていますが、それでも5年前に比べると高い水準です。

区分マンションも同様に表面利回りが下がっています。

東京都心5区では7.16%から6.06%へ、東京23区南エリアでも1%程度下がっています。
やはり、リーマンショック前の状況に近い状態です。横浜・川崎や大阪ではピーク時から2%以上も下がっていて、5年前よりも低いほどです。

賃料は大きく変化していませんから、利回り低下は物件価格の上昇を意味しています。今後、賃料上昇や空室率の改善が進めば、利回りが回復する可能性はあります。

店舗や事務所ビルの動きは上下が激しいものの、やはり価格が上がり利回りが下がる傾向は出ています。先ごろ、ソフトバンクの孫正義社長が、ティファニーの銀座本社ビルを320億円で取得したことが話題になりました。ロイターによると、利回りは2.6%程度と見られています。Jリートに加えて、海外ファンドも大型物件の取得を復活させていますが、一般的には3%以下では手が出にくいようです。とはいえ、孫氏の一件は、2013年の活況を象徴する一つの出来事といえるかもしれません。

史上まれに見る低金利と“借りやすい環境”が続く

物件価格の上昇や利回りの低下は、リーマンショック前の不動産ミニバブルの状況に似ていますが、まだそこまでは突き抜けていません。また投資家の購入意欲も衰えていないようです。その背景にあるのが、歴史的な超低金利状態です。

2000年代半ばのミニバブルは、2006年に日銀がゼロ金利政策を解除して金融引き締めに転じたことをきっかけに終焉しました。しかし、今回は “異次元の量的緩和”が続いています。少なくとも2%のインフレ目標達成までは変わらないと見られています。景気回復期待から、夏頃まで先高感のあった長期金利も年の後半になると再び下がっています。アパートローンでも2%以下の低金利が珍しくありません。

金融機関も、不動産投資に積極的な姿勢に傾いています。たとえば、100%ローンは一時期、富裕層の相続対策などに限られていましたが、資産形成のための一般的な投資に対しても、物件や人の条件がよければ可能になってきました。一時期ほとんど行われていなかった地方中核都市の投資物件に対する融資も復活しています。

また、資産管理会社に対して融資をするケースも増えてきました。金融当局から企業向け融資を増やすように指導が出ているようですが、一般の事業法人の資金需要が乏しいため、個人投資家が作った資産管理会社にも枠を広げているのです。これは従来にない動きです。

こうした「借りやすい環境」と超低金利が追い風になり、利回り1%程度の上昇はカヴァーできると判断している投資家が多いといえるでしょう。

相続税対策のための購入、売却依頼も増加

以上のように、景気回復への期待感と低金利が追い風になり、新規に不動産投資を始めようという層が増えています。加えて、2015年からの相続税大増税を控えて相続税対策のために不動産を取得する動きも活発です。都心部でも、一般的な投資としては表面利回りが6%以下になると購入対象から外れてきますが、相続税対策の場合には5%台で取得するケースも珍しくありません。

売主の動きも活発になっています。ガイドが所属する野村不動産アーバンネットが運営する投資用物件サイト「ノムコム・プロ」を通じた査定依頼も増加しています。昨今の価格上昇で、「高く売れるなら」と動き始めているのです。ミニバブル前に取得して保有期間が5年を超え、利益確定の動きが強まっているという面もあるでしょう。

売り買い両方が活発に動き、どちらも損をしない状態が続いたという点では、2013年はかつてない“不動産投資の当たり年”だったといえるのではないでしょうか。
(引用「All Aboutマネー」)

いかがでしょうか?

これを見て思ったのが、給与外所得を増やすためにサラリーマン大家をやっている方、やろうと思っている方にとっては、悪い方向に向かっているのではないかということです。

低金利状態が続いているというのはいいことではあるのですが、不動産価格に家賃の上昇が追いついていない状態が続いています。その結果、上記ニュースに記載があるように、平均利回りが減少しています。

このままの状態が仮に続いた場合、家賃は上がらない、という状況とは裏腹に不動産価格は上昇し続け、その不動産価格の高騰を抑える為に金利を高くする政策が取られることも考えられます。

日本の景気が良くなることは良いことではあるのですが、利回りを多くを取る、金利を少なく払うという状況が今まで長く続いていたので、そういった状況が変わるかもしれません。そうすると、不動産投資の参入障壁は今と比べ高くなってしまうのでしょう。

と最悪の想定で考えましたが、不動産価額が上昇しても、家賃がそれにつられ上昇していけば、利回りは確保できますし、金利が上昇するのはしばらくはないと考えますし、それが一般的な世論です。

まずは、不動産価額が今年どのような動きをするか?そこが見ものですね。一般的に、株価があがると、不動産価額も上昇すると言われていますが、2014年は株価の動向も注視した方が良いかもしれません。

何が起こるか2014年。楽しみですね。

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