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みなさんおはようございます。

昨日までは、朝からだらだら過ごしていたのですが、
日本でやらなければならないこともあるので、今日からまた、
段々と普通の生活に戻していきたいと思います。
しかし、今日は涼しいですね。昨日は、蒸し蒸ししてて、かなり、
不快感があった日でした。中国北京は、非常に乾燥している地域なので、
こういった蒸し暑さはないということだけは、いいんですけどね。

昨日は、休養日にしており、特にやることもなかったので、
自分が住んでいる地域の、不動産屋に行って、自分の1年後の大体の資産状況、
貯金金額、年収等、必要な情報を言ったうえで、1億円程度の1棟マンションを
購入することができるかどうかについて、ヒアリングしてきました。

こういった、現地ヒアリングというのは、日本にいる時にしかできないものなので、
重要だと思って、時間が許す限り、今、回っているところです。
僕が、今回言ったのは、僕の地元に近い、浦和駅周辺の不動産業者です。

浦和では、今は落ち着いているそうですが、過去1年ぐらいの不動産価格が上昇が影響し、
利回りでいえば、5、6%程度が通常となっているそうです。
この利回り5、6%というのは、駅から10分以内の徒歩圏物件であり、
それなりの物件だということは、ご留意ください。

そして、1棟マンションを購入する年齢層ですが、やはり、高齢者の方が増加している
ということです。というのも、やはり、高齢者が増えているので、相続税対策として、
購入する方が多いということです。

そういった方々は、キャッシュをある程度持っている方が多く、1億円の物件であれば、
5,000万円程度、最初にキャッシュを入れることができる方が主体となっているそうです。

そこで、融資の際に、融資担当者が一番見るポイント。
それが、個人属性と、手持ちキャッシュといっていました。
そして、購入不動産の担保価値です。

もちろん、確定申告の数値や、キャッシュフローの状況。
それらの情報も見ますが、一番重要なポイントを挙げるとしたら、
この2つになると言っていました。

そして、この個人属性、ずばり、所属している職種で判断されます。
一番属性が良いのが、公務員。これは、不動の位置だそうです。
この融資という制度が始まって以降、公務員はずっと、安定性ナンバー1ということで、
評価されているということでした。

そして、2番目は、医療関係。つまり、医者であったり、看護師であったり
という方々です。この2番の位置も不動だと言っていました。
分かってはいましたが、年収とはまた異なる評価なんだなと
再認識しました。

ただ、年収要件、貯金額の要件といった、
キャッシュの要件もあることを考えると、年収もいいし、
個人属性評価も高い医者の方が、不動産投資を行ううえでは、
非常に有利だということなんだと思います。

それと、一番評価が低くなってしまう方、これは、自営業者の方だそうです。
この最低の位置も不動ということです。

ただ、自営業者といっても、1億以上稼いでいる方もいれば、日々の暮らしで精いっぱい
という方もいます。お金を持っている持っていないでいえば、全然違うわけですが、
銀行からみると、自営業者と1くくりでくくられてしまうむなしさがあります。

いずれにしろ、20代の僕のような一般の若者が、条件の良い1棟マンションを購入するのは、
簡単にはいかないということがわかりました。まず、ライバル層がお金を持っている方が多い。
これはやっかいです。ただ、貯金の額は、サラリーマンでいる限り、いきなり1,000万円増加したり、なんてことはありません。ここでは勝負することができません。

最終的には、本当に、いい不動産と巡り合える運。こういったものも必要だと思います。

不動産の売買情報というのは、人を介して発信されていきます。したがって、いい情報を
持っている人に当たれば、紹介してもらえますし、情報を持っていなければ、どんなに資金が
あっても、買い付け申し込みをすることすらできません。

そして、今の自分の課題は、確定申告の数値です。

築年数が古い物件を所有しているので、減価償却費が多く、
キャッシュフロー上は、問題なく回っているのにもかかわらず、
損益上は損が出てしまいます。
問題はこれを何とかできないかということです。

キャッシュフロー上は+であっても、損益が損だと、
やはり、融資を受ける際の印象は良くないということでした。

ここに関しては、税理士の方に、アドバイスを受けようと思っています。
これだけ、お金をためて、3,000万円程度の抵当権のない物件を所有していても、
まだ、課題があります。

やはり、1億円超の好条件の1棟マンションを購入することは
甘くはないなと思いましたが、来年末の購入に備え、必ず成功しようという
意識は強くなりました。

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