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解約通知が出るのであれば、春前に募集をしたいので、今月中にもらいたいなと思っている今日この頃です。

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昨年末に今年の1棟マンションのキャッシュフロー計画を立てましたが、今のところ予想通りか予想より若干上手くいっているという状態です。それは、空室期間が短く決まっている、広告費が安く済んだ部屋があったというのが要因です。

 

ただし、空室回数と原状回復費用については完全に読み切ることが難しいです。

僕が所有しているマンションは入居者が学生メインではなく、社会人メインになるので、若干平均入居期間が長めだとは思っていますが、それでもファミリータイプより短くなるのは致し方なしです。

 

それと、賃貸経営では民泊のように繁忙期は売上が上がりやすい等、収入がいきなり2倍になるということはありません。だからといって、いきなり1/2になることもないので、そこは良いところでも悪いところでもありますが。

 

ということで、今の物件だと大体この程度キャッシュフローが残るというのが見えてきます。そうすると、そのキャッシュフローを増やしたい場合は、経費を削減していくか、ローン返済額を減額するか、家賃収入をアップするかの大きく3つの策を考えていく必要があります。

 

経費削減については、昨日申し上げた税理士費用に加えて、月々のインターネット設備リース料の減額は将来的にやっていきたいと思っています。リース期間が途切れるのが2022年なので、そのタイミングでコスト競争をさせて、経費を値切っていきたいと思っています。もしくは他社に切り替えます。

 

家賃収入をアップするのは今のレントロールをみると厳しいという感じです。ほぼほぼ相場通りで埋まっており、ここから5%、10%アップするのは厳しいかなという感じですし、下手に家賃を上げすぎて、決まらない期間が長引くと逆にキャッシュフローが悪化するので、家賃は相場通りにして、内装を綺麗に見せて、空室期間を短く、住んでもらえる期間を長くするような努力をしていくつもりです。

 

最後のローンの返済額を減額していくことについてですが、僕はここでコツコツキャッシュフローを改善してく予定です。金利交渉をしていくことも1つの手法ですが、それよりも、コツコツ繰上返済をしていく手法を取っていく予定です。

 

僕はここまでの7年ちょっと、ずっと繰上返済をして、年々キャッシュフローを改善させてきました。貯金する能力は高いと自負しているので、3年後にCF率 = 最終手残りキャッシュフロー / ローン残額で、最低でも1%は超えている状態にしたいと思っています。

 

僕の人生はコツコツというのが似合うかもしれません。40歳ぐらいから、少しずつ生活水準を上げれるような感じに出来ればなーと漠然と考えてはいます。

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