今日も↓↓↓をぽちっとお願いします。皆さんのポチが励みになります!

人気ブログランキング

 

 

融資承認されてからという意味では、1棟マンションを購入してから1年が経過しましたが、僕が所有する物件の課題や今後の向けた反省点等が見えてきました。

 

僕が購入した当時、3点ユニットだけど駅近で、主要アクセス駅からも近いという観点で、男性の単身社会人がメインターゲットになるだろうという想定で購入しました。

 

その目論見は予想通りでした。実際に、入居している85%程度は男性であり、今現在、学生の入居者は全て退去し、入居者全員が社会人という状況になってきています。学生をメインターゲットにすると、平均入居期間が短くなる傾向があるので、社会人がメインターゲットになること自体は良いことだと思っています。

 

僕が想定不足だったと感じているのは、周りの競合物件の多さです。

近隣の家賃5万円以下の物件が賃貸需要に対して多く供給されていることを感じています。

 

僕が勝負しているエリアでは4万円台後半になるとバス・トイレ別の単身向けの部屋が供給されているため、4万円台後半になると一気に競合が上がります。

 

ということで、僕は現在4万円台後半の家賃帯の入居者層で勝負をしており、4万円台後半だと、バストイレ別の物件はゼロになるので、同じ3点ユニット同士の戦いになります。

 

この4万円台前半の戦いの中で、僕のマンションの一部納戸がある部屋、20㎡以上の部屋は優位性があります。その優位性のある部屋は6部屋あり、24部屋に締める割合は、25%です。この25%については、特に大きな改善をしなくても、しっかり募集をしていけば十分戦っていける条件だと考えています。

 

問題は残りの18部屋です。ただ、その内、6部屋は4階~6階に位置しており、周辺は高さ規制の関係で高い建物があまりない状況のため、また防犯の観点からも、この6部屋も比較的決めやすいと、現場の仲介業者から聞いています。

 

 

そうすると、残り12部屋。割合にして50%になりますが、この50%をどうするか?というのが大きな課題です。

 

戦い方としては、オートロックにする、エントランスを綺麗にするという全体的の部屋に関わるリノベーションを実施するか、または部屋をバストイレ別にするか、はたまた、あまりコストはかけずに、ちょっとアクセントクロスを施すやることによって、なんとか状況を打開するか、そんな感じで考えています。

 

いずれにしても、1階~3階の15㎡以上20㎡以下の物件については、募集の方法や条件、また物件や部屋自体のバリューアップについて、考えていかなければいけません。少なくとも5年は保有していくつもりなので、地場の業者に意見も伺いながら、すべき策を講じていきたいと思います。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪