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現在、1棟24部屋、区分4戸所有しているオーナーですが、この規模のオーナーが1年間の間にどの程度事件を経験するか皆さんの参考にしていただきたく共有させていただきます。

 

事件と言っても、何を事件とみなすか定義が異なりますが、想定外の事象が発生し、それによって急な出費が求められることを事件とすると、今年は3件ありました。

 

その内、2件は給湯器の交渉です。僕が所有している1棟は築30年程度の物件ですが、竣工後1回も交換されていないとみられる給湯器が6個あります。

 

その内、3個はガスエアコンと呼ばれている旧式のタイプで、給湯器がダメになると、エアコンも交換しなければならないしろものであり、総交換費用として20万円程度発生します。

 

残りの3個は、通常の給湯器であり、故障した場合11万円程度の費用が発生します。

 

今年は、ガスエアコンが1個、通常の給湯器が1個壊れたため、総額33万円程度の急な出費がありました。ちなみに、所有して2年半程度が経過しましたが、給湯器が壊れたのは今年が初めてで、昨年と一昨年は給湯器故障はありませんでした。

 

これで2件です。

 

最後の1件は、室内に設備として設置していた小型冷蔵庫の交換費用です。

これは、僕の失敗でした。

 

入居者に小型冷蔵庫設置という話はしていなかったので、自分で室内に状況確認しに行ったときに、冷蔵庫が機能しているかいなかを確認し、機能しないことを確認した上で、廃棄をしていれば発生しなかったのですが、故障したままの小型冷蔵庫を設備として貸し出してしまったため、交換費用が発生してしまいました。。。

 

金額的に3.5万円程度でこちらはそこまで大きくありませんが、それでも防げた出費だったので、来年に向けて入居者に告知していない設備で故障しているものは入居前に廃棄するよう徹底したいと思います。

 

加えて、これは直接的な出費ではないですが、今年発生している解約6部屋の内、1階の部屋が3部屋だったので、入居者募集はハラハラでした。結果的には、現状平均空室期間は1か月~1か月半で推移しているので、タイミングがうまくあって回ってはいますが、部屋数の多い1棟ワンルーム経営は連続でいきなり空室ということもあり得るので、ある程度それも想定して動いていく必要があると、改めて実感した次第です。

 

こういった想定外の費用が発生しうるので、毎年計画にはバッファーを織り込むようにしており、今年はそのバッファー内でおさまりそうです。(まだ2か月半残っているので何が起こるかは分かりませんが)

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