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先日、ある投資家の仲間から、業者を紹介したいとありました。

彼は既にス○ガで個人年収枠をいっぱいまでひいて、更に投資額を伸ばそうとしているらしいのですが、今の融資情勢を考えると、厳しいのでは?という感じの投資家です。

しかも、所有物件は全て地方なので、最近1都3県の物件にしか融資をしないと言っている金融機関が増えているので、借換えも難易度が高いのではと勝手に推測しています。

 

そんな彼から紹介したいと言ってきたのは、新築木造アパートを売っている業者です。

もちろん都内です。

 

土地から仕入れて、自分で建築する形式であれば、新築RCでもそれなりの利回りで運用することが可能ではありますが、最近の市況では、業者の利益がたっぷりのっかった新築RCですと、利回りが4%台、良くても5%前半台という状況です。

 

しかも、新築プレミアムの賃料でそれですから、その後の利回りはそれから更に下落していくと考えると、投資対象として、業者企画で売り出されている新築RCは効率が悪すぎて、投資対象としては考えられません。

 

ということで、もし業者企画で新築をやるのであれば、木造だと思っています。

 

ただし、最近よく見るのが、都内の駅徒歩10分以内で立地は良いのですが、1部屋当たり10㎡前半の小部屋に区切って、㎡あたりの賃料単価をあげることにより、表面利回り7%程度にまとめている物件です。

 

ぱっと見良く見えますよね。都内の駅徒歩10分以内で表面利回り7%。これだけ見ると悪くない数値です。でも、果たして10㎡前半の部屋の稼働率はどうなのか?また、そもそもの設定家賃が高すぎないか?この部分を加味していく必要があります。

 

よくよく数値を見てみると、その周辺のワンルームの㎡あたりの賃料相場が3,000円程度なのにもかかわらず、4,000円で見ていたり。近隣に同じような10㎡前半のアパートが乱立しており、そもそも満室稼働していくのが非常に厳しい環境であったりと、数字をそのまま鵜呑みにすると痛い目にあうこともあります。

 

その辺を彼に聞いたのですが、回答無くw

彼は都合がよくないことになると、返信をしなくなる性質があるので、

おそらく、まさにそのような企画だったんだと思います。

 

でも、僕に業者を紹介してくれようとしたことは感謝すべきではあるんですが。。。

今いち信用できないんですよね、、、借り方や運営の方法を聞くと。

 

ということで、利回りや立地だけで判断しないように注意して下さいね。

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