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引っ越しまであと2日。名残惜しさも感じつつあります。

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先日不動産投資仲間からある動画の紹介を受けました。

その動画の中で不動産投資をやりながら、銀行マンとして勤務している方が、不動産融資の実情を語っていました。かなり為になる動画でした。

 

その中で気になったのが、銀行マンが気にする指標です。

 

不動産投資には様々な指標があります。

僕がこのブログでよく取り上げる自己資本比率や返済比率もその指標のうちの1つではありますが、その中で銀行マンがあると嬉しいと言っていたのは債務償還年数と呼ばれる指標です。

 

この指標は不動産投資で入ってくるキャッシュフローを作ってどの程度の期間で借り入れた債務を返済できるかという期間を表す指標です。

 

そこまで複雑な指標ではなく、キャッシュフローと借入金額が分かればすぐに求められます。もちろん、キャッシュフローは購入当時の数字なので、将来の家賃下落や空室率をある程度織り込んだうえで試算するという難しさは多少ありますが。

 

例えば、1年間のキャッシュフローが100万円、借入金額が3,000万円だった場合は、債務償還年数は30年です。

 

でも、指標の計算ではキャッシュフローの部分は経常利益×(1-税率)+減価償却費という形で計算しています。また、上記では借入額全額を分母にしていますが、実際は借入額―現預金残高で、現在のキャッシュを全額繰上返済に利用しても尚残る借入額に対して債務償還年数を計算するようです。

 

一般的には10年未満だとかなり優良とみなされるらしいのですが、10年というのはなかなか出ません。かなり頭金を入れるか、現預金を保有しているか、それとも相当利回りが高い物件かです。

 

実際は、20年までぐらいであれば許容範囲という銀行が多いとのことです。

 

ちなみに、僕の今の状態だと債務償還年数は約11年です。

まあまあの数字です。

 

でも、今の状況で買い増しをしていくと、この数字は悪くなっていきます。自己資本比率も悪くなっていきます。なので、今のうちに将来の資産規模拡大に備えて自己資本を厚くしていくことに損はありません。

 

保守的な投資家は今は買わない方が良いと言い続けていますが、そんなこと言っていると、いつまでの高い価格の状況が続いたら一生買えなくなってしまいます。

 

自分の中での勝負時、力を蓄えるとき、それぞれメリハリをつけて、良い意味で周りの声に惑わされることなく、行く時はガンガンいける資力、知力、経験を更に高めていきたいと思います。

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