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最近セミナーに行ったり、不動産仲介業者と接する機会が大分増えてきたのですが、

やはり、融資は厳しくなってきているということは実感せざるを得ません。

 

今は1億円以上の物件をフルローンやオーバーローンで購入したければ、

(俗にいうエビデンス)で、5,000万円以上を持っているというのが1つの壁と言われています。

 

それが昨年の1月~3月ぐらいまでは2,000万円ぐらいだったらしいです。

(僕はその頃はあまり動いていなかったのでそこまで熟知していませんでしたが)

 

そうなると、5,000万円なんてエビデンスを見せられる人は限られてくるわけで、

ほとんどの人が不動産投資なんて始められない。もしくは始められたとしても、5,000万円以下の小規模なものからコツコツやるしか手段がないということになります。

 

それはそれで健全経営が出来るという意味で、悪い事ではないのですが、一気に規模を拡大していきたい方にとっては、厳しい状況になるとは言えます。今まで言えば、物件価格に対する年間キャッシュフローの割合を示すCF率が1.5%を超えていれば、優良とみなされているので、仮に5,000万円の物件購入ができたとしても、年間75万円、月々6万円程度となり、速度はそこまで早くありません。

 

そこで、銀行へ投資家の銀行座高を見せるときにデータを改ざんして見せている業者がそれなりにいると聞きます。この改ざんを業界用語ではふかすと言っているらしいのですが、これは危険です。

 

銀行と仲介業者の間に入らず、直接やり取りさせてしまうと、このような事が起こってしまいます。しかし、自分でも多少の交渉に加わり、銀行担当者と面識を持つことが出来れば、直接確認することが出来るので、防ぐことが出来ます。

 

データ改ざんによるリスクは一括返済を迫られることです。

もちろんのことながら、銀行は投資家が提出してきた情報に基づいて、融資が出来るか出来ないかを審査します。その際に提出した情報が虚偽情報だと判明すれば、融資をなかったことにする、つまり、貸したお金をすぐに返してくれということになります。

 

ただ、実態はどうなのかは僕も知る由はありません。

銀行も融資残高を増やしたいというマインドがあり、データ改ざんに気付きながらも、融資をしているということもあり得ると思います。

 

ただ、こういったブラックをやっていると必ずどこかでしわ寄せが来ると思うので、

僕は仲介と銀行の直接やり取りだけで終わりにはさせません。自分も銀行担当者と面識を持っておくようにします。

 

また、それが自分の勉強や経験にもなりますので。

ということで、ふかし行為には気をつけましょう。

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