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今回の1棟マンション購入は新設法人を設立しての融資を行うことができたのですが、サラリーマンを辞めても資産規模拡大ができる下地を整えるためには、この法人だけでも融資が引けるような法人に育てていくことがキーとなっていきます。

 

ということで、最近中小企業の格付けについていろいろと勉強しています。

僕は9年間経理マンとして働いてきたので、財務諸表を見ることはそこまで苦としませんが、その数値のどういった指標が、どういった観点でどのようにして金融機関より評価されるのか?またその評価区分はどの程度分かれるのか?ということに関しては、ほぼ知識や経験はありません。

 

そこら辺の情報については、金融検査マニュアルというマニュアルがあり、そのマニュアルに基づいて金融機関は貸付先の格付けを行うことになっているそうですが、インターネットで調べたところ、350ページ程度あり、読み込むには時間がかかりそうです。

 

全部が全部不動産賃貸業を営むだけの法人に影響してくる内容ではないかと思いますが、朝の時間を活用して、読み込んでみたいと思っています。

 

ただ、触りの情報だけは確認したのですが、債務超過にならないというのは原則です。それは、経理マンとして財務諸表の数値を見る機会が多いので、当たり前のごとく分かるのですが、不動産投資では、不動産を購入した帳簿価格をもって、資産とみなしてくれない金融機関が多いのは周知の事実です。

 

厳密にどのように評価するのかは金融機関によって異なる部分ではあるのですが、少なくとも積算評価は見られます。積算評価は土地の相続税路線価+建物の構造別再調達価格×(耐用年数―経過年数)÷耐用年数で求めれますが、都内で物件を購入する場合、ほとんどのケースで、購入価格よりも低くなります。

 

つまり、購入した時点で、既に債務超過とみなされることになることが多く、その債務超過をまかなう個人としての金融資産を保有していない場合、その債務超過分を埋めていかないと、次の融資が出にくくなっていくという実情があります。

 

ここが非常に難しいところです。資産規模拡大を考えると。

資産規模拡大をして言っている投資家の方は、この積算評価が購入価格よりも高い物件、あるいはほぼほぼ同じ物件をうまく買っていっています。

 

ということで、今日は時間が来てしまったので、積算評価と資産規模拡大については、また明日お話ししたいと思います。

 

ひとまず、金融検査マニュアルなるものがあるので、企業格付けについてご興味がある方は、インターネットで調べてみては?と思います。長すぎて、全て読み込むには相当の労力が必要ですがw

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