今日もご支援ありがとうございます。↓をポチっていただけると嬉しいです。
昨日から4連続でビアガーデンですw

人気ブログランキング

 

 

今日は金利がどの程度キャッシュフローに影響するのか?皆さんに肌感覚で感じていただきたいと思います。

 

僕は今から2年後程度に1棟マンション・アパートの購入を検討しているのですが、金額としては2億円~3億円の物件を考えています。その金額まで現実的に融資を受けられるよう今準備を進めているところです。

 

そこで、僕が3億円の融資を受けられたという前提で、ス○ガ銀行の4.5%と、地銀で実現可能な1.5%でキャッシュフローがどうなるか計算したいと思います。

 

まず、その3億円の物件が利回り8%だったとします。今この表面利回りの物件である程度のモノを探すのは難しいところですが、頑張ります!w

 

そうすると、満室経営だった場合の年間家賃収入は2,400万円です。

ただし、満室で経営することは不可能なので、頑張って空室率が5%で運営できるという想定にします。そうすると、実際の年間家賃収入は2,280万円。1か月にして190万円です。

 

そして、管理費と修繕積立金で家賃収入の15%を費用として見ておきましょう。ちょっと低めですが、これもローコストで頑張ってやるという想定です。つまり、年間360万円が費用として発生することになります。1か月にして30万円です。

 

そこで、ここからが今日の首題となるローン返済額です。

もし融資期間30年4.5%でフルローンを受けた場合、月々のローン返済額は約152万円です。一方、融資期間30年1.5%でフルローンを受けた場合、月々のローン返済額は約103万円です。

 

税金費用及び固定資産税・都市計画税を考慮しないとして、金利が4.5%と1.5%では、月々の手残りキャッシュフローは以下の通りとなります。

 

金利が4.5%の場合

家賃収入    190万円

管理費・修繕費 ▲30万円

  ▲152万円

————————————

1か月あたり手残りキャッシュフロー 8万円

 

金利が1.5%の場合

家賃収入    190万円

管理費・修繕費 ▲30万円

ローン返済額  ▲103万円

————————————

1か月あたり手残りキャッシュフロー 57万円

 

如何でしょう?

1か月あたりのキャッシュフローが8万円と57万円では天と地との差です。

この違いに気付かずに、仲介業者の言われるがままに高金利で借入を受けるのはやはり危険です。確かに、融資審査は早く、高属性の方にとってはすぐにはじめやすいというメリットはあるけど、不動産投資は長いビジネスです。

 

高属性であるということは、それなりに自分で考えられる頭を持っていられる方が多いと思います。最終的には自分の判断になりますが、取る必要のないリスクをとらないようにしていただきたいです。

 

また、こういった融資資産の早い金融機関を仲介業者は使いたがります。なぜなら、彼らは早く確実に売買を成立させたいからです。その後の経営なんて彼らにとっちゃどうでも良いんです。それも考えて、行動してみて下さい。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪