融資を受ける際には、将来の事業計画を作成して提出するとしっかり経営をしている大家という評価を得られる可能性が高くなります。その結果、優遇金利での融資を勝ち取れる可能性もそれだけ高くなるわけです。

 

しかし、自分で経営をしてた期間が短い方はどのように見積もってよいのか、感覚がないので難しいかと思います。そこで、将来の収支計画を作成する上で本日ヒントになることをお伝えしたいと思います。

 

 

空室率は地域によるが、都内の良い立地であれば5%

ずっと満室経営というのは非常に難しいので、収支計画を作成するに当たっては空室率を設定する必要があります。

 

この空室率は地域によって異なります。

 

基本的な考え方として、利回りが高い物件は後の経営難易度も高い物件が多く、利回りが高い物件であればあるほど空室率が高くなるのが一般論です。

 

1つの参考数値としては、都内でそれなりの立地であれば、空室率は5%で見積もっておいても大きな乖離はないと思います。

 

この「それなり」という定義が出来ないところなのですが、僕が所有している物件で言えば、杉並区、世田谷区、江戸川区、大田区、川崎市中原区の最寄駅5分以内の部屋は、所有してから5年半程度で、空室率は2%以下です。

 

今後建物が老朽化していくことによって、客付けは難しくなっていくとは思いますが、既に築30年程度の物件がメインなので、大きな違いというのはないのではないかと思います。

 

今でいえば、利回り7%以上の物件は、それ相応のリスクがある場合が多いので、保守的に空室率を10%で見積もることもありですし、中には15%で作成する人もいるかもしれません。

 

保守的に作成しても黒字で回るということが証明できれば、それはそれで信用が上がると思います。

 

修繕費用は家賃収入に対して10%~20%

そして、修繕費用。

区分所有マンションであれば、毎月修繕積立金と管理費を支払っているので、毎月の手残りの金額は既に将来の大規模修繕等に備えた金額です。

 

しかし、1棟マンション・アパートの場合は、管理費・修繕積立金といった制度はなく、自分自身で管理しなければならないため、ある一定の金額を将来の費用として留保しておく必要があります。

 

僕が事業計画を作成するのであれば、実際の修繕支出は発生していなくとも、毎月家賃の一定比率を大規模修繕・管理費として引当金として計上したベースで作成します。

 

そして、その比率として一般的に言われているのが家賃収入の10%~20%です。

色んな資料を見ていると、最近は15%で見積もっているものが多いように思います。

 

ということで、収支計画作成の際にご参考にしていただければと思います。

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