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今週は本業が最も忙しい週です。気を引き締めていきたいと思います。

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賃貸経営におけるリフォームと、自分が住む場所にかけるリフォームは異なります。

自分が住む場所にかけるリフォームであれば、自分の好きなデザインや間取りに変更するためにコストをかけても予算内であれば問題ないです。

 

投資であれば、かけたコストに対してどの程度回収できるか?ということを考えなければなりません。例えば、通常のリフォームが10万円だとして、デザイナーズリフォームが30万円だった場合、この20万円の差額がどの程度の期間で回収できるのか?というのが重要になっていきます。

 

回収というのは通常リフォームしていた場合とデザイナーズリフォームしていた場合の、家賃収入の増額分です。

 

ということで、結局コストパフォーマンスが見合わず、通常のリフォームをするケースが多いのですが、このリフォームとコストパフォーマンスについて考えていきたいと思います。

 

通常リフォームの効率化がベース

上記のようにコストパフォーマンスを考えると、いくら通常のリフォームよりおしゃれな部屋になるとはいっても、その後空室率が下がり、必ず家賃が増えるということは言えないので、通常のリフォームを行うという大家がほとんどです。

 

そして、地域によって依頼する業者を決め、継続的にお願いすることを条件にすれば、それなりのコスト削減することもできます。

 

加えて、特に繁忙期などは、業者の工事が集中します。そのようにな時はできる限り早くリフォームを行い、入居者を受け入れられるような体制にしたいところですが、デザイナーズリフォームは、時間がかかる傾向があります。また、あまりやりたがらない業者が多いので、通常のリフォームに比べて時間がかかるケースが多く、空室期間が長くなるケースが多いのが事実です。

 

ということで、ベースは、通常のリフォームをできる限り低コストで行うというのが賃貸経営におけるリフォームの考え方だと個人的には考えています。

 

賃貸経営が長くなればなるほど、良いリフォーム業者、悪いリフォーム業者が分かるようになっていきます。最初は多くの業者に依頼を行い、それを良い業者に絞っていくイメージで良いと思います。

 

そして、その業者に集中発注し、さらにコストを下げていけば、ランニングコストが減ります。

 

賃貸経営のリフォームは自己満足ではない

僕は購入した初めはデザイナーズリフォーム=入居率の高い部屋というイメージがありました。しかし、それは時と場合によるということです。またやり方にもよるということです。

 

自分好みのリフォームと通常の入居者にうけるリフォームかどうかは異なります、。

例えば、僕の例でいえば、僕は20代後半~30代前半が好むようなリフォームをイメージすることは出来ますが、60歳超の方であったり、女性の方が好きなリフォームはあまり把握できていません。

 

そして、もし僕の購入したマンションがエリア的に女性ターゲットのマンションであったのなら、部屋のデザイナを僕好みにとがらせてしまうと逆に入居率が下がるなんて可能性もあります。コストをかけたのに、家賃も上がらず、入居率が逆に下がるのであれば、何のための投資だったの?ということになりかねません。

 

なので、ここではまずターゲットを決めるというところからはいる必要があります。

ターゲットをきめたら、そのターゲットの立場になって考えてみる、またはそのターゲットと同じそうにヒアリングをしてみるというように、自分本位にならないよう注意して進めていく必要があるのです。

 

賃貸経営におけるデザインーズリフォームの難しいところ

ということで、賃貸経営においてデザイナーズリフォームを取り入れるのは結構難しいです。

 

通常のリフォームと同じような工期、同じような金額でデザイナーズリフォームができ、かつ、それにより家賃を上げられるのであれば、すぐにでもやるべきだとは思いますが、なかなかそうもいきません。

 

ただ、個人的にはそこにチャンスがあるとは考えています。

ほとんどの大家の方が普通に壁紙を張って、床材を取り換えてということしかやっていない中で、そこまでコストがかからず、それなりのデザイナーズリフォームができれば、価値はあると考えています。

 

成功すれば、家賃も上がるし、空室率も下がるという可能性を秘めているものだとは思います。ただ、コストを抑え、時間を短縮できるような業者を探すのがまずは難しいのだろうなということが容易に想像することは出来ます。

 

そこは、努力と経験なんだろうと思っていますが、僕は購入した1棟マンションで今その低コストデザイナーズリフォームにチャレンジしているところです。外観的には良く見えるけど、実は材料は安いものでやっているなんてことにもチャレンジしています。

 

うまくいかなかったそれはそれで、何事もチャレンジが必要です。

リフォーム自体は先日完了したので、なんとか結果に結び付けていくべく入居者募集をしていきたいと思います。

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