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みなさんこんにちは。

今日は週に1回のニュースレターの日です。
今日は、一般財団法人不動産研究所で2014年賃料・地価予測を見つけたので、
それを紹介したいと思います。

トヨタさんを始め、多くの企業が基本給与を上げることを決定し、
景気が良くなってきているのが伺えます。

基本給が日本全国でアップするというのは、賃料アップにつながります。
時期の違いこそ多少はあるかもしれませんが、それが通説です。

最近、不動産投資家にとっては、あまりうれしいニュースは少ないように思います。
今日の午前の記事でも申し上げた通り、僕が所有している物件の家賃は下落しましたが、
消費税アップに伴って、そういった要求をされている大家の方って、
僕だけではないような気はします。

また、不動産価格の下落に伴い、投資利回りも低下してきています。
まさに、今が、サラリーマン大家の頑張りですね。
そんな中で、今日のニュースは良いニュースになります。

まずは、以下ご参照下さい。
以下引用。

東京ビジネス地区

短期予測(2013~2014 年)

2012 年の大量供給などで賃料が下落したが、2013 年に反転し、2014 年も上昇が継続。空室率は2013 年に7.1%、2014 年は6.3%まで低下。

中期予測(2015~2016 年)

2015 年は賃料の上昇が続くが、上昇幅は減少。2016 年は新規供給が50 万坪と急増するため、空室率は6.0%まで上昇し、上昇幅も大きく縮小。

③長期予測(2017~2020 年)

空室率が6.0%前後でほぼ横ばい、賃料は微増で推移。

大阪ビジネス地区

短期予測(2013~2014 年)

2013 年はグランフロント大阪等で新規供給が急増する
ため、空室率は9.7%まで上昇して、賃料も下落幅が拡大。2014 年は前年の2 次空室等のため、空室率は9%を超える高い水準が続き、賃料もほぼ横ばい。賃料の底は2013 年。

中期予測(2015~2016 年)

2015 年に賃料は横ばいから3%強上昇に転換。2016 年は空
室率が低下して8.2%、賃料の上昇が継続。

長期予測(2017~2020 年)

2017 年以降は緩やかに回復して2020 年に空室率は6.8%、
賃料は引き続き3%強上昇が継続。

名古屋ビジネス地区

短期予測(2013~2014 年)

2013、2014 年は2015 年の大量供給を控えて新規供給が少なく、2014 年に空室率が8.6%まで低下し、賃料はわずかに上昇。

中期予測(2015~2016 年)

2015 年の新規供給が名古屋駅周辺で過去最大の17 万坪となるため、空室率は 12.3%まで大きく上昇し、賃料も再度約5%下落。2016 年は空室率がやや低下し、賃料は下落が続く。

長期予測(2017~2020 年)

2017 年まで賃料は下落して、2018 年以降は上昇に反転するが、回復は緩やかで、厳しい状況が続く。

●地価予測
公益社団法人日本経済研究センターが2013年3 月5 日に発表した「第39 回 中期経済予測(2012-25 年度)」によると、当研究所「市街地価格指数」に基づく地価の予測値は、2012年度(2012 年4 月~2013 年3 月)の全国・全用途平均で53.4(2000 年3 月=100、以下同様)であった。(※2011 年度実績値は54.7)

また、2013 年度では53.5、2015 年度では53.7、2020 年度では54.2、2025 年度では54.3 となっており、2012 年度以降は緩やかに地価が上昇するとの予測になっている。
各年度の指数は、各年度中の9 月末および3月末の指数を平均したものであり(例えば、2012 年度の予測値は2012 年9 月末の指数[実績値]と2013 年3 月末の指数[予測値]を平均したものである)、年間変動率を予測して指数を算出している。

いかがでしょうか?

実は、上記はオフィス物件の賃料について予測をしているのですが、住宅の家賃と関係する部分は多いので、置き換えて考えても大きな問題はないと思います。

東京は基本的に、賃料上昇具合、空室率の推移ともに、良い傾向がありますが、大阪、名古屋は、空室率が下落、家賃の下落と予想されている年度もありますね。利回りとしては、大阪や名古屋の方が高いですが、経営安定性としては、やっぱり東京でしょう。

その利回りと安定性の部分をどう考えるかは人によりけりですが、僕はやっぱり経営安定性を選びますね。

前回の記事で申し上げた、家賃が下がったという話にしても、家賃も下がって、空室率も上がるなんてことになると、毎月自分の持ち出しということになりかねません。どんなに腕があっても、不動産は年を経るごとに劣化していき、家賃は下落していくのが普通です。

そう考えると、賃貸需要がある程度望めるところでないと、投資としては危ない投資になります。不動産の場合は、金額も大きいので。

今日のニュースは、これからの不動産投資を考える上で、一つの参考材料にしていただければと思います。

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