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今週は本業が緩くなりそうなので、不動産の方に時間を割いていきたいと思います。

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色々とネガティブな話ばかりが続いていましたが、最近正式に買い付けを入れました。

もともと、新築アパートに挑戦したいという思いを持って、動いていたので、買付を入れたのは新築アパートです。

 

気持ちを切り替えるべく、前向きな活動もしていたのですが、今年はもう買えないかな・・・と思っていたところに、以前に新築アパートを買いたいので、良い情報があればということでお願いしていた営業の方より直接メールで物件の情報が送られてきました。

 

内容的には、僕が長年住んでいた会社の寮の近くということで土地勘もある程度あり、将来的にも伸びていくエリアであることは間違いないということもあり、また数字も良かったので、その日中に近隣の管理会社へのヒアリングも済ませ、買付を入れました。

 

なぜ、買付を入れたのか?について考えて行きたいと思います。

 

立地が良く、土地勘がある

まず、何より立地が良いということです。

駅から徒歩10分程度ではありますが、2駅から歩ける距離にあります。

 

またその内1駅は、1日の乗降者数が10万人をこえるアクセス駅ということもありますし、周りに大学や企業などもあり、かつ、歩いてすぐの位置にスーパーマーケットとコンビニがあるので、生活的にも非常に利便性が高い場所ということで、迷わず買い付けを入れました。

 

また、先述の通り、長年住んでいた会社の寮から数駅に位置する駅なので、なんとなく賃貸需要であったり、その沿線沿いに住んでいる方視点でのイメージは分かっていました。僕としては、もともと良いイメージがあったので、そこも迷わずでしたね。

 

それを後押しするように、近隣の管理会社にヒアリングを行ったところ、いずれも良い回答でした。また、現在収支シミュレーションとして提示されている家賃よりも高く取れるのでは?と言っていただいた管理会社もあったので、少なくとも家賃設定が高すぎて、この家賃で決まるはずないということではないという感覚を持ちました。

 

ということで、賃貸需要については大きな問題はないという認識しています。

新築アパートはこの部分で結構微妙な案件が多いです。

 

僕は今まで10件程度は業者から紹介されていますが、いずれも最寄駅の乗降者数が1万人に満たない駅周辺で、かつ、新築アパートが乱立している、新築でも下手すると埋まらないエリアということが多かったので、待った甲斐があったなという感じです。

 

ただ、融資が通るかまだ分かりませんが・・・w

 

税前CF率2%以上

上記賃貸需要に加え、数字的にもある程度の数字を満たしています。

満室ベース税前CF ÷ 諸費用を含まない物件価格で算出する数値をCF率と呼んでいますが、僕はその数値の基準を2%に置いています。

 

そして、今回の案件はこの数値が2%を越えています。

しかも、業者が見積もった経費よりも保守的に多めに見て算出したキャッシュフローをベースに計算しているので、数値にはある程度の満足はしています。

 

もちろん、3%や4%といった案件も見てきたので、それらの案件に比べると破壊力は劣りますが、新築で、かつ、都心に近い賃貸需要の堅いエリアというのはやはり大きいです。

 

それに加えて、積算評価も新築にしてはそれなりに良い数値が出ています。

僕の経験的に新築アパートは積算評価が売値に対して50%程度、または50%以下というのが多いイメージですが、この物件は50%を越えてきます。さすがに、売値と同じとまではいきませんが、新築アパートの積算評価としては、まあまあだと感じているというのも買い付けを後押ししたポイントでもあります。

 

新しい挑戦

最後のこれは若干メンタル的な要素も含みますが、今まで中古マンションしか保有してこなかった僕にとって、新築アパートというのは新たな挑戦になります。不動産投資家としても、また投資のリスクヘッジとしても、多くのタイプの不動産を保有しておいた方が良いという話はよく聞きます。

 

ということもあり、僕は新築アパートに挑戦したいなーと最近は思って活動しています。

 

それにしても、このタイミングでこれだ!と思えるような物件が紹介されてきたというのもまた運命を感じます。また、気持ち的には弱くなっていた今、買付を入れることが出来たのは、今までやってきた基礎があったからだと思います。

 

不動産投資というのは購入に関しては釣りに似ているような気がします。

自分が求めている時は意外と来ない。諦めて、忘れているぐらいの時にいきなり大物が引っかかるなんてことは不動産投資もあったりするような気がします。結局は行き当たりばったりという感じはします。

 

ただ、その中でも自分なりの選別方法を確立し、それに基づいて冷静に判断していく過程は大事にすべきだと思いますし、僕は大事にしています。

 

なんとか、ここで結果を出して挽回したいところです。ひとまず、提出すべき資料は既に出しているので、結果を気長に待ちたいと思います。

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