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財務部に配属されて1年ちょっとが経過しましたが、当初は経理関係の仕事が多かったものの、最近になってようやく財務っぽい仕事も回ってくるようになってきました。それが賃貸経営全般の考え方にも結びついています。

 

財務の基本的な考えとしては、できる限り安く資金を調達し、その資金を出来る限り高利回りで回すというのが原則です。この考えは、不動産投資をやっている限りはもともと持っていた考えでしたが、その思考が財務部に来てより強くなってきています。

 

そう考えてみると、賃貸経営も簡単ではないでしょうか?

 

僕たち不動産投資家は銀行よりお金を借り入れて、そのお金を不動産に変えて運用しています。上記の理論にあてはめると、銀行からの借入金利を出来る限り低く、運用している不動産の利回りを出来る限り高くというのが原則ということになります。

 

そのほかに、余剰資金をどのように運用するか?という観点もあるのですが、この点は経営者によって変わってきます。

 

現在、余剰資金を保有し、銀行にお金を預けていてもほぼ金利を生みません。

これは財務的観点だと、お金を遊ばせておくことになり、資金効率が悪いという話になります。

 

一方、お金を遊ばせておくのが嫌だかと言って、余剰資金を全て運用に回してしまうと、いざというときの出費に耐えうる現預金が薄くなり、今回のコロナのような緊急時に対応できなくなる可能性もあります。

 

そういった意味で、余資運用と財務健全性(上記緊急時に備えた現預金保有残高という意味です)のバランスは重要ですが、この金額は経営者の肌感覚もありますし、業種によっても適正水準が異なるので、回答はない話になります。

 

僕の場合は、より財務健全性を重視している経営者です。

とはいえ、資金を遊ばせておきたくないというマインドもありますので、繰り上げ返済をして、金利削減、キャッシュフロー改善を行うことを考えています。

 

今は提出すべき資料は全て提出し、銀行からの返答待ちです。

仮に法人所有の不動産ローンに対する繰り上げ返済が認められなかった場合、方針を切り替えて、個人所有不動産のローンの繰上返済を行う予定です。

 

その場合は、来年一定程度のローン返済を行い、もう1つローンを完済し、共同担保として差し入れることが出来る物件をもう1つ増やします。

 

ただ、今後は個人は小さく、法人を強くしていきたいと考えているので、できれば法人所有の不動産ローンの返済をしていきたいのですが、銀行がどう回答してくることやら・・・という感じです。いずれにしても、どちらの対応もできるように心の準備はしておきたいと思います。

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