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昨日繰り上げ返済の話をしましたが、不動産投資家としてはあまり得策でないことを行っているという自覚はあります。しかし、投資において僕が一番重要と考えるのは“負けないこと”です。これを何時も最重要事項としています。

 

“負ける”という定義は人それぞれだと思いますが、不動産投資についていえば、自己破産という結果が負けることだと僕は認識しています。ということで、僕は自己破産しないために、財務基盤を固めるということを念頭に置き、繰り上げ返済を進めています。

 

そのためには、不動産投資でよくある自己破産パターンについて知る必要があるのですが、よくよくある流れは、物件稼働率が維持できず、収支がマイナスとなり、サラリーマン給与で最初は補填している状況になる。

 

そして、その状況が悪化し、サラリーマン給与で補填できない状況となった場合、かつ、どう頑張っても、ローン残債額以上での物件売却が難しい場合は、赤字物件を保有し続けるという選択肢をとるしかなく、最終的にローンの支払いができずに自己破産するということになります。

 

この流れを防ぐために、まず考えることは月々の収支をマイナスにしなければ良いということです。

 

月々の収支はざっくり計算で言うと、家賃収入からローン返済額及び運営経費を控除して残った金額です。これがマイナスになるのであれば、赤字経営と言えます。

 

そういった観点で、借入期間を変えずに繰り上げ返済を行うと、無条件に月々のローン返済額が減額となり、収支安定化に寄与します。また、借入期間トータルで考えると支払う金利が少なくなるので、繰り上げ返済を行った時点で必ず支払金利削減の恩恵を受けることができます。

 

そして、仮に収支が赤字になったとしても、物件の売却金額がローンの残債額以上であれば、売却して赤字垂れ流しの案件から撤退することができます。それができれば自己破産はありません。

 

そういった意味でも、繰り上げ返済を行えば、残債額を下げることができるので、ローン残債額 > 物件の売却金額になってしまうリスクを削減することができます。僕はどちらかといえば、こちらの観点から繰り上げ返済を行っています。

 

仮に収支が悪くなっても、ローン残債を可能な限り減額しておけば、最悪損切で撤退できるという基盤があれば、恐怖心は和らぎ、落ち着いて諸々の対応をすることができます。

 

僕としては、今後は最低でも自己資本比率30%以上は維持したいと考えています。つまり、1億円の物件を購入するのであれば最低でも3,000万円は頭金を入れるという感覚です。

 

物件を安買いするということは前提ですが、それでも、この程度は運営を安定化させるためには必要かなと個人的な感覚としてあります。

 

また、これはあくまで保守的な僕の見解なので、繰り上げ返済なんてやるだけ無駄だと考えることがいることも重々承知です。ということで、参考までにしてください。

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