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昨今、スルガ問題で融資審査が厳しくなってきているという話は、不動産投資をしている方であれば、ほとんどの方が知っている事実だとは思いますが、その厳しくなってきている要因の中に、自己資金割合の増加というのがあります。

 

この自己資金割合の増加というのは規模の拡大をする上では厄介です。

一言でいえば、物件を購入するごとに求められる現預金が多くなるため、規模の拡大をするにはすぐに動かせる現預金を保有していないと厳しいということになってくるわけです。

 

例えば、今までは諸費用分も含んだオーバーローンで融資を引けたり、諸費用は自分で負担するけど、物件価格分は全てローンが出るフルローンで購入することが出来ました。その場合、購入した都度現金がいらない可能性もあり、短期間で資産規模を拡大しやすい状況ではありました。

 

しかし、今は、物件価格の2割、3割を求める銀行が増えてきています。

この背景には金融庁の指導もあります。銀行としては、自分たちの利益を上げるために、できる限り貸付金を増やしたいというのがあります。でも、担保を取らずに、しかも、審査も緩和して貸付けを増やしていくと、その金融機関の財務健全性が低くなり、最悪破産し、その金融機関と取引のある個人・法人に多大な影響が及びます。

 

政府としては、こういった事態を未然に防ぐために、金融機関が暴走しないよう指導をおこなっているというわけです。なので、金融機関としては、貸付けをしたいということはご留意ください。

 

金融機関に自分の力を見せつける最も効果的な手段は、現預金の残高を見せることです。

例え、年収が低かったとしても、現預金残高が1億円超の方は、メガバンクと取引をすることさえ可能になります。

 

でも、現預金を持ちすぎているということは、投資的に考えると資金の有効活用が出来ていないということになります。なので、投資的な目線ではあまり現預金で持ちたくない、でも、資産規模拡大を考えると、継続的に融資を受けていく必要があるために、対金融機関用に見せられる現金及び頭金や定期預金に入れられる現金をある程度持っておく必要があるのです。

 

この金額に正解はないのですが、僕としてはやはり拡大時はできる限り多くの現金を自分に集めておくということをした方が良いと考えています。融資の必要がない成熟期になったら、投資の分散は考えて行けばよいのかなと。

 

ということで、拡大時こそキャッシュマネジメントをしっかり行い、出来りすぐに使える現金を自分のもとにおいておくようにしましょう。

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