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今週末に母親の見舞いに行く予定です。やはり、健康第一だなと改めて感じている次第です。

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今日は僕の分野というか、会計と絡めた数値の話です。

僕は新入社員の時、経理マンはダサいと毛嫌いしてきたいのですが、ワークライフバランスであったり、数値についての感覚や知識がかなりつき、それが不動産投資にかなり活きていることを考えると、経理一筋で来て良かったなと今は思っています。

 

不動産投資で長期的に収益を上げている方というのは、この数値の部分について勉強されている方がほとんどだと思います。数値が上手く分析できるからといって、賃貸経営では、対人の業務も結構あるので、絶対に成功できるとは限りませんが、それでも、長期的な計画をたてられる、今の自分の現状を正しく認識するということがマイナスになることはまずありません。

 

ということで、今日はこの数値分析の一部分である、損益とキャッシュフローの違いを中心に自分が思っていることを書いていきたいと思います。

 

BS、PL、CFの概念及び目的

まずは、全ての数値の基礎になる財務諸表の話からです。

テーマとして損益とキャッシュフローですが、貸借対照表も影響がある話なので、貸借対照表も含めてお話ししていきたいと思います。

 

BSは貸借対照表、PL損益計算書、CFはキャッシュフロー計算書の略称です。

 

細かい説明をすると長文になってしまうし、議題が会計一色になってしまうので、簡単にそれぞれの説明をさせていただくと、BSは現時点の資産残高を表すものです。

 

不動産投資だけやっている方のBSであれば、イメージ全ての不動産を売却して、最終的に残る現預金、ひいては、純資産はどの程度あるのか?ということを示すものです。不動産投資の規模を拡大すると、資産が増えますが、それと同時に債務も増えます。その差額がどの程度あるのか?というその方の真の余力を見るためのものです。

 

次にPLは、1年間で会計上どの程度利益が出たのか?ということを示すものです。ちなみに、後程説明しますが、PLの利益は実際に手に残るキャッシュインとは異なることがほとんどです。特に不動産事業を行っている場合は、実際のキャッシュインとPLで算出する損益は合いません。

 

最後に、CFですが、これは単純に、1年間でいくらお金が入ってきて、いくらお金が出ていったのか?ということを示す表です。これが一番イメージしやすいと思います。

 

この3表が財務諸表3表と呼ばれており、投資家が企業の業績を見る際に重点的に見るデータになります。

 

BSの状態が良くても、PLやCFが赤字だと稼ぐ力がないということになり、BSがどんどんしぼんでいきます。逆に、PLやCFが黒字であっても、BSの状態が悪く、ちょっとしたことで債務超過、破産になってしまうような状態だと、何か負の出来事があった時に耐えきれません。

 

何事も同じですが、バランスが大事なんです。

 

損益(PL)とキャッシュフロー(CF)の違い

そこで本題のPLとCFの違いについてお話ししたいと思います。

 

上記の通り、PLはその期の会計上の損益をしめすもの、CFはその期のキャッシュフローを示すものです。

 

なぜこの2つの数値が異なってしまうかという事、キャッシュフローは動かないけど、PL上は損益として計上しなければいけない項目であったり、PL上は損益として計上する必要はないけど、キャッシュフローが動くという項目があるからです。

 

具体的に申し上げると、その代表例として挙げられるのが減価償却費です。

この減価償却費はキャッシュフローは伴わないけど、会計上の損失として計上しなければならないものです。

 

この減価償却費は大家の見方です。

 

というのも、実際の支出はないのに、税務上会計上の損失として計上することが出来るので、実際のキャッシュフローは伴っていないけど、税金を少なくすることが出来るという性質のものだからです。

 

逆にキャッシュフローは伴うけど、PL上の損益としては計上しないものの代表例として、ローンの元本返済額が挙げられます。ちなみに、利息部分は損失として計上することができるので、キャッシュフローとPL損益が一致します。

 

一般的には、税金は少ない方が手残りキャッシュが大きくなるということで良いことが多いです。局面によっては、わざと利益を大きく出し、融資を受けやすくするということもありますが、この話はまた後日ということでお願いします。

 

ということで、支出が伴わないけど、会計上・税務上の損益を減らせる項目を増やし、支出は伴うけど、会計上・税務上の損益が増えてしまう項目を減らしていくということが重要です。

 

上記の例で言えば、減価償却費を多くとり、ローンの元本返済額を減らすということが健全経営につながっていくといえます。

 

ということで、税務上の損益はできる限り小さく、手残りキャッシュフローはできる限り大きくというベースは持っておいていただいた方が宜しいかと思います。

 

不動産投資家が気にするべき数値

財務指標というのは数多くあります。自己資本比率であったり、営業利益率、債務資本比率等々、数えたらキリがありません。

 

その中で、不動産投資家が期にすべき数値は何か?ということを考えた時、まずは返済比率と経費率だと思っています。

 

どんなに余力があっても、購入した物件からキャッシュフローが全く生み出されていない、あるいはマイナスになってしまっているという状況が続いた場合は、いつかは自己破産という最悪の結果に成りかねません。

 

家賃収入がいくらあって、返済比率が家賃収入比でどの程度あり、経費率が家賃収入比でどの程度あり、最終的に手残りになるキャッシュは総家賃収入のどの程度あるのか?ということをできる限り具体的に把握できるようになってくれば、自分が所有している物件の課題であったり、今後の具体的な計画も立てられるようになってきます。

 

その上で、自己資本比率も定期的に確認していき、30%や40%といった安全領域まで引き上げるということが重要だと僕は考えています。

 

一番最悪なのは返済比率が高く、経費率も高い、そして、自己資本比率が低いので、自己破産へ向かってまっしぐらという状態です。全てを数値化するのは難しいですが、それでも目安になる目標はやはり数値化していくべきだと思います。

 

BS、PLの概要は説明しましたが、不動産投資家にとってまず注視しなければいけないのは、キャッシュフロー表です。そこが問題なく回るようになってきて、初めて他のことも考えられるようになっていくと思いますので、キャッシュフロー重視経営を目指していきましょう!

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