先日、僕の会社の後輩でこれから2年間海外赴任の予定があり、その間余剰資金をどうにか運用に回したいという時にワンルーム投資を考えて僕に相談してきたという話をお伝えしました。

 

その後の結果なのですが、申し込みが多数あったらしく、彼は結局購入できずじまいで終わったとのことです。これが吉と出るのか凶と出るのかは分かりませんが、僕は良かったのではないかなと思っています。

 

しかし、この物件、都心の20㎡前半の築年数10年台のワンルームマンションだったんですが、金額が2,000万円以上、中には2千万円台後半というものもありました。表面利回りで言えば、4%前半になるので、いくら立地が良いとは言えども、厳しいなというのが僕の感想でした。

 

でも、この反響があり、しかも抽選で漏れて購入できないというレベル。

やはり、不動産市況はまだ高止まりしているんだなというのを感じずにはいられない一件でした。

 

これで申し込み多数ということは、ワンルームは表面利回り5%あればスター物件になってしまうのかと考えるとはっきり言ってぞっとします。

 

それでも、不動産仲介の営業マンに説明され、あることないこと話され、将来の為にと言って購入しているお客さんの姿が容易に想像できます。

 

昨日申し上げたように、現代の不動産投資で最も重要なことは毎月、もしくは年間を通じてのキャッシュフローを最大化することです。そして、こういったワンルーム投資で、フルローンで始めた場合は、1か月おそらく1万円も手元に残らないことがほとんどだと思います。

 

そこに、退去した際のリフォーム費用や入居者募集の費用、さらに固定資産税・都市計画税がプラスでかかってくるわけですから、最初のワンルーム投資はそれで儲けるというよりも、不動産投資とは何ぞや?ということを経験するための布石という要素が強いと個人的には感じています。

 

ここから次の1棟マンション等への投資へのステージにいけるかどうかは、サラリーマン収入の大小に非常に起因してくるということは言わざるを得ません。もしくは、不動産投資以外の事業でお金を稼ぐすべを探すかです。

 

ワンルーム投資というのは、今の市況でやった場合は、良くてもトントンという認識は持っておいた方が良いです。ある程度キャッシュを残したいのであれば、頭金を多めに入れるということです。

 

最初の一歩は非常に重要です。

どう踏み出すかも実はかなり重要です。

 

思いっきりレバレッジをかけて1棟マンションに初めから挑戦するか、上記のように比較的少額なワンルーム投資から始めるか。

 

僕個人的には、自分に合うか合わないか判断するために、また初心者の段階でその後ずっと背負ってしまうような大傷を抱えないように、少額の投資から始めた方が良いと思っています。そういった意味で、全然儲からないですが、ワンルーム投資は最初の一歩としてはありだと思います。利回りは低めでも、間違いない立地でやること前提ですが。

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