みなさんこんばんは!

北京に来て、1週間ほど経ちましたが、中国も合計すると既に7ヶ月程度いるということで、もうある程度慣れてしまいました笑。やっぱり中国は広いと言えど、共通のチェーン店があったり、建物の感じが一緒であったり、共通の部分もあります。

さて、北京に到着してから、不動産の勉強も再開していることは言いましたが、それも継続的に出来ています。表題の件は、今週学んだことで、なるほどなと再認識させられた部分なんですが、皆さん不動産を購入するときに、どの指標を参考にしますか?と聞かれたときに、ぱっと答えられますか?

僕は、間違いなくまずは、「利回り」と答えます。しかし、その利回りにも色々種類があることはご存知だとは思いますが、それぞれがどういった計算で求められるかってご存知ですか?僕はイメージはあったものの具体的には答えられませんでした。それが、今週見た講義の内容でクリアになりました。以下の3つに主に分類されます。

1、
これは、皆さんよく見ると思います。不動産を購入する時に利回り何%と書かれているのは表面利回りの数字です。計算式は簡単で、以下のとおりです。

表面利回り=想定年間満室家賃÷購入価格×100%

でもこれってどう思いますか?実態を反映してると思いますか?そうです、実態は反映していません。例えば、マンションを購入した場合、管理費・修繕積立金がかかりますし、第一ずっと満室なんかで経営できるわけありません。なんで、これは粗く見積を立てるときに使う指標で、不動産を実際購入するときには使用できない指標です。

次は、、、
2、
これは、表面利回りよりもさらに、現実的な数値を求めようとするものです。表面利回りでざっと見て、よさそうだなと思った物件の場合には、実質利回りで再計算します。具体的には物件価格と家賃収入それぞれ実質価格を求めます。

物件価格(実質)=物件価格(表面)+仲介手数料+印紙税+登録諸費用+融資諸費用+不動産取得税

家賃収入(実質)=家賃収入(表面)-管理費・修繕積立金-委託管理費-その他諸費用(組合費や町会費等、物件の事情によりかかる費用を加味)-固定資産税・都市計画税

実質利回り=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)×100%

上の計算の結果、少なくとも物件価格は表面よりも実質が高くなり、家賃収入は表面よりも実質が少なくなります。その結果、表面利回りよりも実質利回りの方が低い数値になることは明らかになります。

なんで、不動産屋は自分たちに都合のよい表面利回りの話をしますが、実際購入後にかかる費用を計算し、実質利回りがどうなのか?ということまで考えて初めてその物件の真価が分かります。

皆さん何んとなくはわかっていると思うのですが、やはり講義をみると考えがクリアに整理できます。おぼろげなものがクリアになったとき、それが自分の力になっていきます。やはり、独学って大事だなと思った1週間でした。

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