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みなさん不動産投資において一番重要な事というのは毎月の収支という考えの方が多いかと思います。でも、本当にそうでしょうか?

 

毎月の収支という視点で考えると、融資期間を長くすることは奨励されます。

その分期限利益を得ることが出来るためです。

 

でも、将来的に所有不動産を売却する可能性もあるのであれば、この融資期間を長くすることがあだになる可能性もあります。

 

融資期間を長くすると、確かに毎月のローン返済額は減ります。しかし、それと同時に、毎月の残債が減るスピードも遅くなります。そして、当たり前のことながら、長く借りる分金利負担も多くなります。

 

会計上の不動産の簿価と実際の売却可能金額はずれてしまうものですが、仮に会計上の簿価と実際の売却額が同じ程度と考えた場合、資産価値は毎月減価償却費分、減価していき、長期借入はローン返済額の内、元本返済分が減少していきます。

 

そして、減価償却費の減少額の方が、ローン減少額よりも大きい場合は、毎月純資産が目減りしていくことになり、それが長くなればなるほど、売却時の損失が大きくなります。

 

逆に、減価償却費の減少額の方が、ローン減少額よりも小さい場合は、毎月純資産が増えていくことになり、それが長くなればなるほど、売却時の利益が大きくなるわけです。

 

そういう視点で考えると、融資期間を長くすること=ローン元本の減少するスピードが遅くなる=毎月の純資産増加額が下がるor毎月の純資産減少額が大きくなるということもいえます。

 

そして、銀行の融資を継続して受けていくためには、純資産を積み上げていくことも重要です。どんなに資産金額が大きくても、負債金額の方が資産評価金額よりも大きくなっている状態は債務超過と呼ばれ、それを補てんできる収入規模や属性がない限りその後の融資を受け続けることが厳しくなっていくのです。

 

なので、融資期間を長くすることは一長一短ではあります。

だからと言って、毎月のキャッシュフローが回らなくなるレベルまで融資期間を短くするのも違います。ここら辺はバランスですよね。それと、その物件を将来売却する予定なのか?保有し続けるのか?によってもまた戦略は違っていきます。

 

一部の信用金庫で新築RCに融資期間50年~60年の設定をしてくれるところもあるそうですが、毎月のキャッシュフローの部分だけ着目するのではなく、純資産の観点でも考えるようにしていただければと思います。

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