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買い付けを入れていた物件が今のところ、融資が出ない可能性が非常に高くなり、現在非常にナーバスになりつつある今日この頃です。やっぱり、物事上手くいくときもあれば、うまくいかない時もあり、波風は絶対に起こるものですね。

 

ということで、行けると思っていた案件がいけなかったことで、将来に向けた融資戦略を再度練り直しています。練り直せば練り直すほど、厳しい状況に気付くのですが、今日は僕がどのようにして融資戦略を練り直しているか、お伝えしたいと思います。

 

自分の立ち位置を把握するとは?

まず、自分の立ち位置を把握することです。

 

これは、不動産融資の融資戦略を見直すということだけではなく、何かについて、再度見直しをかけるときは、まずはゴールの確認、そして、そのゴールに対する自分の立ち位置を確認することから始めなければなりません。

 

では、融資戦略において、自分の立ち位置を知るというはどういうことになるのか?

これについては、疑問をお持ちの方は多いかと思います。

 

自分の立ち位置とはズバリ、自分が借入をすることが出来る金融機関及びそれぞれの金融機関の借入可能額を列挙し、ベストシナリオで、マックスどの程度借入が出来るかというのを整理することです。

 

これを知るためには、業者を回る必要があります。

20~30の業者を回れば、大体自分がどの金融機関でどの程度の金額の借入が出来るかというのが分かります。

 

また、それを列挙すると、どの金融機関から先に借りて、どの金融機関は最後に取っておいた方が良いということが分かります。

 

例えば、他の金融機関の借入を加味して、貸し出し可能額を計算する金融機関と、他の金融機関の借入は全く加味しない金融機関であれば、まずは、借入が少ない状態で、ほかの金融機関の借入を加味する金融機関から借入を行い、その後、最後の最後で、ほかの金融機関の借入は加味しない金融機関から借り入れるという順番を守った方が総借入額を増やすことが出来ます。

 

これが出来るようになると、自分の今の状況で、大体どの程度キャッシュフローを得ることができるかというのも計算することが可能です。なので、自分が立てた目標が現実的なものかどうかを知る上でも、自分の現状把握は重要になってくるのです。

 

今まで融資していた金融機関から融資を受けられない

で、なぜ、僕が融資戦略を考えるとナーバスになってしまうのか?

ということですが、ずばり、借入可能額の上限があともう少しに迫ってきており、場合によっては、しばらく借入が出来ないかもしれないという状況に陥っているためです。

 

その理由としては、今まで融資に積極姿勢だった金融機関が昨今のスルガ問題を機に審査を厳しくし、融資が出にくくなっているためです。例えば、分かりやすい例でいえば、現在色々とニュースに挙げられているスルガ銀行は、もともと年収の40倍まで借り入れることも出来た人もいました。

 

ただし、今はほとんど融資を出していないと聞きます。

ここ最近1か月で決済できた人が片手で数えられる程度というレベルまで厳しくなってきているという話さえ聞きます。

 

でも、裏を返せば借りられる人が少なくなったということで、物件購買の需要が下がってきていることから、物件価格は下がってきているということは確実に言えます。こういった状況の時に物件を買える人は次に申し上げるような現金を持っている人、諦めずに果敢にチャレンジし続ける人なのですが、中々そういった方はいないですね・・・周りには。

 

手元現金があまりない

上記で申し上げた通り、こういった市況では借入をすることが出来るのは現金を持っている人です。

 

というのも、今までは1億円融資を出すと評価していたものが、融資の引き締め時というのは9,000万円や8,000万円となり、その差額を現金で出せる人しか購入することが出来ないという状態になっていきます。

 

ただ、今の僕の手元預金は少なくはないですが、突出して多いというわけでもなく、現金を武器にできるような戦い方はできません。

 

仮に1億円とは持ってれば、こういった融資引き締め時は最強マンとして動けるんだと思いますが、現実問題、普通にサラリーマンとして勤務している人が持てるような金額ではないですよね。。。

 

ということで、僕が今できることというのはとにかく多くの業者を周るということだと思っています。業者の提案というのは大体に通ってくるものですが、たまにおっ!というような融資戦略を提案してくる業者もあります。

 

ただし、気を付けなければいけないのは、業者はあの手この手で物件を買わせようとしてきます。自分の融資戦略はある程度固めたうえで、業者にブラされないよう、回っていただければと思いますし、それは自分に言えることでもあります。

 

今年は不動産で突き抜けたいと思っているのですが、中々上手くいかないですね。

ただ、これも何か意味があることだし信じ、引き続き活動は続けていきたいと思います!

 

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